Lückenfüller in Neuschwabing

In den Jugendstilhäusern zwischen Kaiserplatz und Josephsplatz lebte einst die Bohemme. Auch heute ist das Viertel sehr begehrt. Mit entsprechenden Folgen: Hier sind in München die Immobilienpreise mit am stärksten gestiegen sind.

 

Westlich des Dorfes Neuschwabing entstand um 1900 eines der wenigen homogenen Stadtviertel Münchens: Neuschwabing. In den prächtigen Mietshäusern des Jugendstils, des Historismus und zum Teil des Expressionismus wohnten die Dichter Rainer Maria Rilke (Ainmillerstraße 34), Stefan George (Römerstraße 16) und die russischen Revolutionäre Wladimir Iljitsch Lenin (Kaiserstr. 53) und Leo Trotzki.

Von seinem Boheme-Flair hat das Viertel wenig verloren. In der Regel sind es aber nicht mehr arme Dichter und Revolutionäre, die hier wohnen – das Viertel gehört zu Münchens teueren Pflastern. Charakteristisch sind der gut erhaltene Altbaubestand und Baulückenschließungen aus den fünfziger bis siebziger Jahren.

Eine traditionsreiche Geschäftsstraße, die Hohenzollernstraße, führt von der Leopoldstraße über den Kurfürstenplatz bis zum Nordbad. Hier finden sich neben Boutiquen exklusive Geschäfte, Banken, Theater und Bioläden.

Das Ensemble Nordschwabing um den Kaiserplatz mit der Kirche St. Ursula (Bild links) und den ihm benachbarten Straßenabschnitten steht zwar unter Ensembleschutz, doch strahlt das Quartier keinesfalls musealen Charakter sondern pure Lust am Leben aus. Zwischen den geometrischem Straßenraster aus Haupt- und Nebenstraßen finden sich malerische Plätze wie der Kaiserplatz oder dem Elisabethplatz (Bild rechts oben) mit sein Markthäuschen und der mächtigen Elisabethschule von Theodor Fischer.

Aufgrund der dichten Bebauung hat es kaum Platz für Neubauten. Gebaut wird entweder aufgrund von Sanierung und Umbau, an Stelle von abgerissenen Altbauten oder in dem die Quartier durch Bebauung der Innenhöfe „nachverdichtet“ werden.

 

Die DeWAG Management modernisiert in der Hohenzollernstraße 61 (Bild oben rechts) in der Nähe des Kurfürstenplatzes und dem In-Café Schwabing ein Immobilien-Ensemble  aus einem Vordergebäude und einem durch einen Innenhof verbundenen Gartengebäude. Die Modernisierung, die im Frühjahr 2012 begonnen wurde, soll nächstes Jahr abgeschlossen sein. Angeboten werden die Wohnungen um 7000 Euro pro Quadratmeter. So kostet eine Maisonette-Wohnung mit 135 Quadratmeter Wohnfläche 950.000 Euro.

Der gleiche Bauträger errichtet zudem in einem Innenhof in der Adelheidstraße 26 die Townhouses „SchwabingPur“. Der Angebotspreis für eine Doppelhaushälfte mit 149 Quadratmeter Wohnfläche beträgt stolze 1.050.000 Euro. Das trapezförmige Doppelhaus soll sich über drei Etagen erstrecken und weitläufigen Wohn- und Arbeitsbereiche bieten. Große Fensterfronten sowie Lichtkuppeln auf dem begrünten Dach sollen für einen optimalen Lichteinfall sorgen.

Die Real-Treuhand Immobilien Bayern hat sich dagegen für Abriss und Neubau entschieden. In dem Keller des Gebäudes der Isabellastraße 32 druckte studentische Widerstandsbewegung Weiße Rose ihre Flugblätter und dort soll später Arnold Schwarzenegger mit seinen Handeln trainiert haben, bevor er in den USA Karriere machte. Das Gebäude, in dem zeitweilig ein Zeitschriftenverlag seinen Redaktionssitz hatte, wurde nun abgerissen. Nach den Plänen des Architekturbüros Hilmer & Sattler und Albrecht sollen nun hinter einer Fassade mit Anklängen an Art Déco 18 bereits verkaufte Eigentumswohnungen entstehen.

Das Viertel ist von dem Preisanstieg der vergangenen drei Jahren besonders betroffen. Dass sich hier Preisblasen bilden, zeigt sich insbesondere an den begehrten Altbau-Mietshäusern. In der Agnesstrasse 12 werden beispielsweise in einem Jugendstilobjekt aus dem Jahr 1911 mit großen Loggien und Rundbögen Wohnungen mit 115 Quadratmetern für 560.000 Euro zum Kauf angeboten. Die Wohnung ist für 937 Euro vermietet – was einer Mietrendite von gerade mal zwei Prozent entspricht. Aktuell beträgt die Inflation in Bayern 2, Prozent. Abzüglich Steuern, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallrisiko ist das Mietobjekt also real ein Verlustbringer.

Wer in Neuschwabing kauft, spekuliert also oft mutig auf weitere Preissteigerungen.

Das Viertel in Zahlen

Das Herzstück des Stadtbezirks Schwabing-West ist der westliche Teil der 1890 in München eingemeindeten Stadt Schwabing. Er wurde bereits 1909 als eigenständiger Stadtbezirk geschaffen und umfasst den heutigen Teilbezirk Neuschwabing. Schwabing galt als beliebter Aufenthaltsort der Bohemme – von seinem Flair hat das Viertel wenig verloren

Neuschwabing wird im Norden von der Herzogstraße vom Viertel Am Luitpoldpark getrennt. Beide Viertel sind wie auch das Viertel Schwere-Reiter-Straße Bezirksteile von Schwabing-West. Im Westen bildet die Winzererstraße die Trennlinie zum Viertel Schwere-Reiter-Straße. Im Süden Neuschwabings verläuft entlang der Georgenstraße die Grenze zum Bezirk Maxvorstadt. Vom Stadtbezirk Schwabing-Freimann wird dagegen das Viertel Neuschwabing im Osten durch die Friedrichstraße und von der Viktoriastraße abgetrennt.

 

Einwohner:  Der Anteil an qualifizierten Angestellten ist hoch. Überdurchschnittlich viele Singles jüngeren und mittleren Alters, Familien mit Kindern sind unterrepräsentiert. Der Ausländeranteil liegt unter dem Stadtdurchschnitt.

Infrastruktur: Das Viertel wird durch die U-Bahn-Linie U2 (U-Bahnhöfe Hohenzollernplatz, Josephsplatz) und Trambahnlinien (12 und 27) erschlossen. Wichtige kulturelle Einrichtungen ist das Jugendtheater Schauburg. Einzelhandel befinden sich am Elisabethplatz, Kurfürstenplatz und entlang der östlichen Hohenzollernstraße. Der Markt am Elisabethplatz ist nach der österreichischen Kaiserin Sissi benannt und bietet auf rund 3.000 Quadratmetern das komplette Spektrum von Obst und Gemüse über Fleisch und Geflügel bis zu Feinkost und Imbiss. Eine traditionsreiche Geschäftsstraße, die Hohenzollernstraße, führt von der Leopoldstraße über den Kurfürstenplatz bis zum Nordbad. Hier finden sich neben Boutiquen exklusive Geschäfte, Banken, Theater und Bioläden.

Im Viertel befinden sich etliche Schulen. Am bekanntesten ist die ehemalige Volksschule (1901–1903) von Theodor Fischer, nun Berufsschule für das Fahrzeughandwerk. Der zweiflügeliger ecklagiger Gruppenbau wurde in historisierenden Formen mit Uhrenturm, geschweiften Zwerchhäusern, reichem Putzdekor und plastisch ausgestalteten Portalen errichtet und beherrscht den Elisabethplatz.

Die Kirchen im Viertel weisen ein weites Spektrum der Baustile auf. Mit der Kirche St. Ursula wollte der Architekt August Thiersch – sein Bruder war der berühmtere Architekt Friedrich von Thiersch –ein neues städtebauliches Zentrum für Schwabing schaffen, was aber nicht gelang. Daher stellte er die dreischiffige Basilika in die Achse der Friedrichstraße und gestaltete einen Platz um sie. Der Entwurf sah eine Basilika mit zentralem Campanile im Zentrum, die beiderseits von symmetrischen Bauten flankiert werden sollte. Von den ursprünglich geplanten beiden Bauten, die die Basilika symmetrisch flankieren sollten, wurde nur das Pfarrhaus im Osten realisiert.

Dagegen ist die Katholisches Kirche von St. Sebastian an der Schleißheimer Straße im Westen des Bezirksteils eine der wenigen Beispiele der Art der Neuen Sachlichkeit. Die Kirche wurde zusammen mit einer Wohnanlage  1928–1929 von Edurad Herbert und Otho Orlando Kurz entworfen.

 

Immobilien:  Vorherrschend ist eine konzentrierte, geschlossene Wohnbebauung mit noch gut erhaltenem Altbaubestand und Baulückenschließungen aus den fünfziger bis siebziger Jahren. Charakteristisch für den Stadtbezirk sind die, bereits durch die gründerzeitliche Stadtplanung angelegten Platzstrukturen des Elisabeth-, Kurfürsten- und Hohenzollernplatzes, welche zentrale Funktionen für den Stadtteil einnehmen. 

Das Viertel gehört zu den begehrtesten in München. Die Preise sind in Schwabing nach unterschiedlichen Quellen (Jones LangLaSalle (JLL), immobilienscout24) in den vergangenen extrem gestiegen So berichtet im Bereich Nord-Ost (Schwabing, Bogenhausen von einem Preisanstieg bezogen auf den Mittelwert der Kaufpreise von 27,4 Prozent auf 5430 Euro pro Quadratmeter und bezogen auf den Median (häufigste Kaufpreise) sogar von 34,1 Prozent auf 5230 Euro pro Quadratmeter. Besonders teuer sind Häuser und Wohnungen von Altbauten aus der Zeit um die Jahrhundertwende (19. Zum 20. Jahrhundert), insbesondere, wenn es sich um renovierte Bauten des Jugendstils oder des Historismus oder sonstigen kulturhistorischen interessanten Gebäude handelt.

Die Monatsmieten stiegen zwar ebenfalls stark, doch bei weitem nicht so stark wie die Preise. So liegen in Nord-Ost die Mieten im Median nun bei 14,65 Euro pro Quadratmeter und erhöhten sich damit gegenüber dem 1. Halbjahr 2011 um 11,7 Prozent, im Durchschnitt beträgt die Miete 15,60 Euro (plus 13,8 Prozent). Damit ist für Käufer vermieteter Objekte die Nettoanfangsmiete auf unter drei Prozent gesunken. Im Mietspiegel ist Neuschwabing durchgehend als „gute Wohnlage“ klassifiziert. Eine Ausnahme bilden die geförderten Mietwohnungen bei der Kirche St. Sebastian zwischen Hiltenspergerstraße und Schleißheimer Straße, die als „durchschnittliche Wohnlage“ bezeichnet werden.

Weitere Informationen:

Erhaltungssatzung: Stadt beschränkt in Teilen Schwabings Eigentümerrechte