"Hohe Mieten sind nicht immer wirtschaftlich"

Die GEWOFAG ist mit einem Bestand von 37.000 Wohnungen nicht nur die größte unter den städtischen Wohnungsgesellschaften, sondern Münchens größtes Immobilienunternehmen überhaupt. Immobilienreport sprach mit Gordona Sommer, Geschäftsführerin der GEWOFAG Holding, über die Ziele und Pläne des Unternehmens.

immobilienreport: Frau Sommer, worin bestehen die Aufgaben der GEWOFAG?

Gordona Sommer:Wir haben drei Kernaufgaben, vordringlichste ist der Neubau vor dem Hintergrund, dass die Stadt an Wohnungsmangel leidet. Da sehe ich uns als städtisches Unternehmen in der Pflicht. Deshalb steigern wir unsere Leistungen auf diesem Gebiet deutlich. Die zweite Aufgabe ist, unseren Wohnungsbestand instand zu halten und - wenn es an der Zeit ist - zu modernisieren. Und schließlich vermieten wir unsere Wohnungen. Im Mittelpunkt steht dabei aber nicht die Wohnung, sondern der Mieter.

immobilienreport: Welches Neubauvolumen streben Sie in den kommenden Jahren an?

Sommer:Der Stadtrat hat uns als Ziel bislang ein Volumen von 200 Wohneinheiten pro Jahr vorgegeben. Diese Wohnungsbauzahlen haben wir in der Vergangenheit erreicht. In den letzten Jahren haben wir das Volumen aber deutlich hochgefahren. So erstellten wir 2010 knapp 600 Wohneinheiten. Für 2016 haben wir uns über 700 Wohneinheiten im Neubau vorgenommen. Im neuen Wirtschaftsplan – den wir gerade in der Abstimmungsphase haben – wollen wir diese Ziele nochmals deutlich steigern.

immobilienreport: In den kommenden Jahren steht in München die Entwicklung großer Wohngebiete in den ehemaligen Kasernen und in Freiham an. Da wird die GEWOFAG wohl relativ sicher dabei sein? 

Sommer:Davon gehen wir aus. Dass wir in der Funkkaserne bauen, ist allgemein bekannt. Die Entscheidungen der anderen Projekte sind noch offen.Die Stadt wird bei der Erschließung dieser Wohnquartiere wohl auf uns zukommen, weil 30 Prozent an Sozialgerechter Bodennutzung (SoBoN) in diesen Entwicklungsgebieten gestemmt werden müssen.

immobilienreport: Müssen die geförderten Wohnungen durch die GEWOFAG errichtet werden?

Sommer: Nein, aber es kommen nicht viele Unternehmen dafür in Frage. Die Stadt konnte in den letzten Jahren ihr Ziel, 1800 geförderte Wohnungen zu errichten, leider nicht in Gänze verwirklichen. Geförderte Wohnungen sind für private Unternehmen wenig lukrativ, da man diese Wohnungen nur mit einer geringen Rendite errichten kann. Die geförderten Wohnungen – sofern es sich nicht um das München-Modell Eigentum handelt – müssen im Bestand gehalten werden, was für die privaten Bauträger selten ein interessantes Geschäftsmodell ist. Es gibt zwar Bauträger, die diese Wohnungen bauen würden, aber kaum welche, die solche Wohnungen dann auch im Bestand halten.

immobilienreport: Baugrundstücke sind in München sehr teuer. Wie groß ist ihr Spielraum, Neubauten in ihren bestehenden Siedlungen zu errichten?

Sommer: Ein Spielraum für Nachverdichtung besteht in engen Grenzen. Die Mieter begrüßt es selten, wenn in der Anlage zusätzliche Gebäude errichtet werden. Auch die Stadtplanung wägt sehr genau ab, was noch verträglich ist und was nicht. Zum Teil ist dann auch ein Bebauungsplan zu erstellen, was zeitaufwendig ist. Aber wir haben durchaus Potenziale und wir sind bereit diese zu nutzen. Wir wollen definitiv nicht die Grünflächen in den Innenhöfen zubauen. Aufgrund großer Abstände zwischen den Gebäuden besteht aber oft die Möglichkeit zusätzlicher Bauten. Oder wir stocken ein Geschoss auf die bestehenden Gebäude auf. In Sendling setzen wir Ergänzungsbauten, teilweise auch neue Kopfbauten an bestehende Gebäude an und satteln um ein Geschoss auf. Mit diesen Maßnahmen soll die Siedlung vitalisiert werden, vor allem mit ergänzender sozialer Infrastruktur anspruchsvoller gestaltet werden, auch mit „Wohnen im Viertel“ für alte und in der Mobilität eingeschränkte Mieter und dem Bau neuer Kindereinrichtungen.

immobilienreport: Sind solche Aufstockungen ohne Weiteres möglich?

Sommer:In der Regel ist dies von Seiten der Architektur bei den Gebäuden ohne Denkmalschutz möglich, vorausgesetzt die Statik lässt dies zu. Wir arbeiten – etwa wie in Sendling – mit leichter Holzrahmenbauweise.

immobilienreport:Zur zweiten Kernaufgabe ihres Unternehmens: Wieviel Wohnungen muss die GEWOFAG im Jahr etwa modernisieren?

Sommer: In der Wohnungswirtschaft geht man nach einer Faustformel bei laufender Instandhaltung von einer Nutzungsdauer der Immobilien von dreißig Jahren aus. In der Regel steht dann eine umfassende Modernisierung für das gesamte Gebäude an. Nach dieser Regel stellen wir den Wirtschaftsplan für die Modernisierung auf. Im Durchschnitt bedeutet dies, dass wir alle zehn Jahre ein Drittel unserer Gebäude sanieren. Bei 37.000 Wohneinheiten ergibt sich in einem Jahrzehnt ein Sanierungsbedarf für etwa 12.000 Wohnungen. Pro Jahr müssen wir daher rund 1200 Wohnungen sanieren.

immobilienreport: Kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, einzelne bestehende Gebäude abzureißen und durch neue zu ersetzen?

Sommer: Ja, aber wir prüfen dies im Einzelfall sehr genau. Wir müssen auch nachweisen, dass dann das Gebäude wirtschaftlich nicht mehr zu modernisieren gewesen wäre. Stadthistorisch bedeutende Gebäude sind tabu. Unsere Gründersiedlungen in Neuhausen, Friedenheim, Harlaching oder Giesing stellen Stadtgeschichte dar, die ich nicht im Traum abreißen wollte. Diese Siedlungen stehen zum Teil auch unter Ensembleschutz.

immobilienreport: Was machen sie dann mit Wohnungen, die aufgrund ihrer geringen Größe dem heutigen Bedarf nicht mehr entsprechen?

Sommer: Dies ist in der Tat ein Problem. Im Durchschnitt sind die 1,5- bis 2,5-Zimmer-Wohnungen mit 30 bis 50 Quadratmeter Wohnfläche relativ klein und führen zu einer einseitigen Belegung durch Alleinstehende oder Paare. Es können in diesen Wohnungen keine Familien wohnen, weshalb diese in der Mieterstruktur fehlen.

immobilienreport: Ergänzen sie deshalb Anlagen wie Neuramersdorf (Bild links und Bild darunter) mit Neubauten, die größere Wohnflächen und mehr Zimmer aufweisen?

Sommer: Wir stellen fest, dass wir es uns nicht leisten können, all die bestehenden Wohnungen so umzubauen, dass daraus familiengerechte und barrierefreie Wohnungen entstehen. Wir lassen die bestehenden Wohnungen im Wesentlichen wie sie sind, modernisieren sie und legen vereinzelt – wo es der Grundriss und die Kosten erlauben –  zwei Wohnungen mit einem Durchbruch zusammen. Wir schauen dann gezielt, dass wir Ergänzungsbauten in den Siedlungen errichten, um das Angebot mit barrierefreien und familiengerechten Wohnungen zu erweitern.

immobilienreport: Dies führt zur ihrer dritten Kernaufgabe, dem Vermietungsgeschäft. Durch ihren Bestand an kleinen Wohnungen decken sie ja auch ein Angebot für Geringverdiener ab, das für diese sonst gar nicht bestünde?

Sommer: Bei den relativ kleinen Wohnungen und Quadratmetermieten um sechs Euro ergeben sich niedrige Wohnungsmieten. Diese Wohnungen sind oft deutlich günstiger als Neubauwohnungen, die im einkommensgeförderten (EOF) Bereich bei neun Euro pro Quadratmeter liegen. Wenn wir diese kleinen Bestandswohnungen vom Markt nehmen würden, hätten die Menschen ein Problem, da sie in München sonst kaum so günstig wohnen könnten. Unsere oft älteren Mieter sind sehr umgängliche und bescheidene Menschen, die kaum Fluktuation auslösen, gerne bei uns Wohnen und in den Wohnanlagen keine Schäden verursachen. Mit diesen Menschen haben wir ein gutes Einvernehmen und fühlen uns auch ein Stück weit für sie verantwortlich. Auch deshalb haben wir unser Programm „Wohnen im Viertel“ ins Leben gerufen.

immobilienreport: Eine möglichst hohe Miete ist also nicht immer das wirtschaftlichste Ziel?

Sommer: Nein, lieber eine geringere Miete für eine Wohneinheit, die dann aber zehn oder zwanzig Jahre durchgehend bewohnt wird und für uns einen nur geringen Aufwand verursacht, als eine Wohnung, in der die Mieter alle zwei Jahre ausziehen.

immobilienreport: Sie versuchen auch den CO2-Ausstoss zu reduzieren. Gibt es eine ökologische Zielsetzung?

Sommer: Es gibt einen Stadtratsbeschluss aus dem Dezember 2008, in dem diese Ziele festgelegt wurden. Zu diesen Maßnahmen gehören ein hohes Neubauvolumen, soziale Maßnahmen und ökologische Ziele. Im Neubau haben wir ohnehin die Vorgaben um mehr als das Doppelte übertroffen, weshalb wir uns vermehrt auf die sozialen und ökologischen Ziele konzentriert haben. Zu den sozialen Maßnahmen gehört unser erfolgreiches Programm „Wohnen im Viertel“. So entsteht in jedem Viertel ein sozialer Stützpunkt, der Hilfe- und Pflegeleistungen für Anwohner im Umkreis von 800 Metern anbietet, Pflegewohnungen hat und ein Wohncafé betreut. Daneben halten wir zahlreiche soziale Dienstleistungen vor. Als ökologisches Ziel streben wir die energetische Modernisierung unserer Bestände auf einen Standard an, der besser ist als es die Energieeinsparverordnung (EnEV) fordert. Zum Teil haben wir Maßnahmen durchgeführt, die höhere energetische Investitionen als die Standard-Vorgaben vorsehen, die aufgrund der Förderung der Stadt in Einzelfällen aber wirtschaftlicher sein können. In einem Fall werden wir beispielsweise nicht den Standard KfW-Effizienzhaus 70, sondern 55 verwirklichen, weil wir mehr Fördergelder erhalten. Und auch im eigenen Konzern streben wir nachhaltige ökologische Ziele an. So haben wir beispielsweise 50 Dienstfahrräder angeschafft.

immobilienreport: Und wie finanziert die GEWOFAG die anderen Modernisierungen und die Neubauten?

Sommer: Ein Großteil der Mieten fließt in die Modernisierung. Die Gewinne des Unternehmens werden thesauriert, verbleiben also im Unternehmen. Die Gesellschafter lassen sich eine Dividende von einer Million Euro ausschütten. Der Jahresüberschuss – im vergangenen Jahr 30 Millionen Euro – wird weitgehend reinvestiert. Und zwar in Modernisierung und in soziale Projekte, die wir uns sonst nicht leisten könnten.

immobilienreport: In welchem Verhältnis stehen beim Finanzierungsbedarf Modernisierung zu Neubau?

Sommer: 2011 haben wir in den Neubau 38 Millionen Euro investiert, in die Modernisierung 43 Millionen Euro. Hinzu kamen Instandhaltungskosten in Höhe von 35 Millionen Euro.

immobilienreport: Dies entspricht insgesamt einer Investition von 116 Millionen Euro. Das ist deutlich mehr als der Jahresüberschuss von 30 Millionen Euro. Wurde der restliche Betrag durch Fremdkapital finanziert?

Sommer: Im Neubau setzen wir in der Regel etwa 25 Prozent Eigenkapital und 75 Prozent Fremdkapital ein. Der tatsächliche Anteil des Fremdkapitals hängt dabei immer vom aktuellen Zinsniveau ab. Aufgrund des derzeit günstigen Zinses arbeiten wir aktuell verstärkt mit Fremdkapital.

immobilienreport: Sie profitieren wie alle Bauherren vom günstigen Zinsniveau?

Sommer: Ja, wir bieten aber auch den Banken für Kredite eine hohe Sicherheit. Zudem haben wir eine Unternehmensfinanzierung in Höhe von 200 Millionen. Damit können wir wie bei einem Kontokorrentkredit je nach Bedarf die gewünschte Summe abrufen, müssen aber jedes Jahr eine Bewertung unseres Unternehmens durch die  Bank vornehmen. Der Vorteil ist, dass wir nicht jedes einzelne Objekt prüfen lassen müssen. Dadurch ersparen wir uns Kosten und viel Verwaltungsaufwand. Und wir sind in unserer Planung wesentlich flexibler, was uns den Spielraum erlaubt, die Mittel optimal einzusetzen, wie wir es strategisch für richtig halten.

immobilienreport: Dies setzt gegenüber ihren Eigentümer, der Stadt München, eine entsprechende politische Zustimmung voraus?

Sommer: Im 4. Haushaltskonsolidierungskonzept der Stadt München wurde festgelegt, dass die GEWOFAG bis 2019 jedes Jahr eine Dividende von nur einer Million Euro pro Jahr auszuschütten hat. Und zwar an die Stadt und die anderen Mitgesellschafter.

immobilienreport: Letztere nehmen wohl einen eher geringeren Anteil ein?

Sommer: Ja, im Vergleich zur Stadt einen sehr kleinen. Das hat historische Gründe. Das Bauunternehmen Gebrüder Moll ist einer der Gründer der GEWOFAG. Weil es bereits seit 1918 die städtische Wohnungsgesellschaft GWG gab, diese aber bei der Wohnungsnot nicht alleine für Abhilfe sorgen konnte, initiierte der damalige Stadtbaudirektor Karl Preis die Gründung der GEWOFAG als Aktiengesellschaft mit Privatkapital. Als Visionär und mit unternehmerischem Gespür organisierte er privates Kapital im In- und Ausland. Später gaben viele der ehemaligen Kapitalgeber Anteile an die Stadt München ab.

immobilienreport: Ist das niedrige Zinsniveau der Grund, weshalb sie in den kommenden Jahr ein solch hohes Investitionsvolumen planen?

Sommer: Es hat mehrere Gründe, in erster Linie ist es der Wohnungsmangel der Stadt München. Deshalb wollen wir in den Folgejahren das Neubauvolumen sehr stark erhöhen.

immobilienreport: München weist beim Zuzug entsprechend der Konjunktur extreme Schwankungen auf. Auch besteht beim aktuell extrem niedrigen Zinsniveau mittelfristig die Gefahr deutlicher Zinserhöhungen. Wie stellen sie sich gegenüber Veränderungen ein?

Sommer: Was das Zinsniveau betrifft, stimme ich Ihnen zu. Durch die Unternehmensfinanzierung verfügen wir aber über einen robusten Rahmen. Eine absolute Sicherheit gibt es nicht. Bezüglich der Marktlage gehen wir davon aus, dass private Wohnungsunternehmen von Schwankungen stärker betroffen sind als wir. Selbst wenn es in München zu einem Rückgang der Einwohnerzahlen kommen sollte, sind wir davon kaum betroffen, weil unsere Mieter sich eher im unteren Einkommensbereich befinden. Wenn der Markt einbricht, sind wir umso stärker gefragt. Dann würde es mehr Menschen geben, die sozialwohnungsberechtigt sind. Auch wenn die Nachfrage weiterhin stark ist, profitieren wir davon, da wir auch den dann ebenfalls steigenden Bereich der Durchschnitts- und Geringverdiener abdecken.

immobilienreport: Sie sind von der Ausbildung Architektin. Als Geschäftsführerin eines Unternehmens mit sozialer Ausrichtung müssen sie aber genau auf die Kosten achten. Lässt sich gute Architektur auch mit einem schmalen Budget verwirklichen?

Sommer: Der Spielraum ist sehr klein, aber wir ringen mit den Architekturbüros jedes Mal aufs neue, innerhalb der engen Kostengrenzen des sozialen Wohnungsbaus gute Architektur zu verwirklichen. Die Frage ist also, wie man bei einem relativ einfachen Bau die richtigen Akzente setzt. Es ist eine Kunst, sich auf wesentliche Elemente zu konzentrieren und dafür eine funktionale und ansprechende Lösung zu finden.

immobilienreport: Welche Elemente sind wesentlich?

Sommer: Zum Beispiel der Schallschutz und hier sieht man an unserer Immobilie am Innsbrucker Ring, wie wir agieren können. Das schlichte Gebäude wurde mit vorgehängten Fassaden aus Industrieglas gegen den Schall geschützt. Mit der unterschiedlichen Farbgebung und der Beleuchtung wurde eine monotone Erscheinung vermieden. Wenn man nachts vorbeifährt, wirkt es richtig spektakulär.

immobilienreport: Frau Sommer, Danke für das Gespräch.

Das Interview führte Ulrich Lohrer, 10. Oktober 2012

 

Die GEWOFAG

Das Unternehmen ist die größte Münchner Wohnungsbaugesellschaft. Das wichtigste in Kürze:

Gründung und Eigentümer: Die Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG (kurz: GEWOFAG) wurde 1928 auf Initiative Karl Sebastian Preis, des Leiter des Münchner Wohnungs- und Siedlungsreferats, , von privaten Unternehmen wie Gebrüder Moll gegründet. Bis 1931 entstanden in den Großsiedlungen Neuharlaching, Neuramersdorf, Neuhausen, Walchenseeplatz und Friedenheim 5.429 Wohnungen Die Landeshauptstadt stockte nach und nach die Anteile auf 92,3 Prozent der GEWOFAG AG. 20XX erfolgte die Umfirmierung in di Konzerngesellschaft GEWOFAG Wohnen GmbH.

 

Zahlen und Fakten: Das Unternehmen verwaltet (Zahlen laut Stand 2011) 30.694 eigene und 4631 für Dritte Wohneinheiten. Daraus wurde ein Umdatz von 266 Millionen Euro erlöst, der Bilanzgewinn betrug zuletzt 27,3 Millionen Euro. Für die GEWOFAG arbeiten 344 Angestellte sowie 200 Handwerker, Gärtner und Hausmeisterinnen. 2011 wurdemn 664 Wohnungen modernisiert und 295 neu fertig gestellt. Die Durchschnittmiete beträgt 6,44 Euro pro Quadratmeter und Monat.

 

 

 

Bilder: GEWOFAG