Wir würden neue Wohnbaugenossenschaften begrüßen

Im Gegensatz zu den meisten Münchner Wohnbaugenossenschaften ist die erst 1993 gegründete WOGENO relativ jung. Dafür weist die Genossenschaft ein Mitgliederwachstum auf und glänzt durch einige Neubauprojekte. Immobilienreport sprach mit Christian Stupka, Vorstand der WOGENO, über aktuelle Vorhaben und die Folgen der Wohnungspolitik der Stadt München.

 

immobilienreport: Herr Stupka, die Wogeno ist eine kleine, aber bezüglich der Neubauten sehr aktive Wohngenossenschaft.

Christian Stupka: Ja, wir wollen nicht nur unseren bisherigen Mietern, sondern auch unseren anderen Mitgliedern günstigen Wohnraum bieten. Zur Zeit wollen wir vier Neubauprojekte realisieren. Am Reinmarplatz in Gern bauen wir zusammen mit der städtischen GEWOFAG eine Anlage zum Mehrgenerationenwohnen. Von den insgesamt etwa 120 Wohnungen werden wir rund 50 errichten. In Forstenried bauen wir in Gemeinschaft mit dem „Förderverein Freie Waldorfschule München Südwest“ eine Anlage mit Waldorfschule, Kinderkrippe, Kindergarten, Sporthalle, Theater und Werkstätten sowie 90 genossenschaftliche Wohnungen auf der Basis des Mehrgenerationenwohnen. Mit dem Bau soll noch dieses Jahr begonnen werden, die Wohnungen sollen Ende 2014 bezogen werden können.

immobilienreport: Und wo befinden sich die zwei anderen Projekte?

Stupka: Hoffentlich beide auf dem Areal der ehemaligen Funkkaserne, deren Ausschreibungswettbewerb sich bald entschieden wird. Wir wollen dort auf zwei Baufelder Wohnanlagen mit etwa 80 Wohnungen errichten.

immobilienreport: Dies sind relativ viele Neubauprojekte für eine relativ kleine und junge Wohnungsbaugenossenschaft wie die WOGENO?

Stupka: Ja, die WOGENO wurde erst 1993 gegründet. Die meisten der 40 Wohnungsbaugenossenschaften Münchens wurden etwa zwischen 1870 und vor dem Ersten Weltkrieg gegründet. Danach kam es  erst wieder Anfang der 1990er Jahren zu Neugründungen, wie die der WOGENO, Wagnis und Frauenwohnen.

immobilienreport: Welche Vorteile haben Ihre Mitglieder?

Stupka: Das Genossenschaftsprinzip ist ideal geeignet, günstigen Wohnraum bereit zu stellen, weil die Bewohner  zugleich Mieter und Vermieter sind. Deshalb sie ein uneingeschränktes Mietrecht, ein lebenslanges Nutzungsrecht an der Wohnung und werden an den Entscheidungen ihres Hauses und der Genossenschaft beteiligt. Ein Grundsatzbeschluss sieht darüber hinaus vor, dass die Genossen für ihr Haus eine Sprecher wählen können und sich an Themen wie der Mietpreisgestaltung, den Einsparpotenzialen bei den Betriebskosten  oder der Ökologie beim Bau und der Bewirtschaftung einbringen können – wenn sie es wollen.

immobilienreport: Dann können Sie sich nicht über mangelnden Mitgliederzuwachs beklagen?

Stupka: Obwohl wir keine Werbung betreiben, wächst die Zahl unserer Mitglieder. Es gibt auch mehr Interessenten, die neue Anteile zeichnen wollen, als wir zur Zeit annehmen können. So sind aktuell etwa 250 Mitglieder registriert, die neue Geschäftsanteile von insgesamt sieben Millionen Euro einzahlen wollen. Solange kein Finanzierungsbedarf besteht, besteht aber ein Zeichnungsstopp – der sich erst 2013 mit den Baumaßnahmen in Forstenried und gern auflösen wird.

immobilienreport: Über welchen Besitz verfügen Ihre Genossenschaft?

Stupka: Die rund 1900 Mitglieder halten ein Eigenkapital von 19 Millionen Euro, das Anlagevermögen beträgt 45 Millionen Euro. Darunter befinden sich 12 Bestandsgebäude und drei Neubauten mit insgesamt 280 Wohnungen sowie drei Gaststätten

immobilienreport: Wie wird man Mitglied?

Stupka: Indem Sie einen Aufnahmeantrag stellen und Genossenschaftsanteile zeichnen. Es müssen mindestens drei Anteile zu 500 Euro, also eine Mindestanlage von1500 Euro erworben werden. Zudem fällt eine einmalige Aufnahmegebühr von 70 Euro an. Sofern Sie auch Bewohner einer Genossenschaftswohnung sind, müssen Sie zudem weitere Anteile zeichnen, die von der Wohnungsgröße abhängig sind. Im Durchschnitt sind es 400 Euro pro Quadratmeter.

immobilienreport:Wie werden die Anteile verzinst?

Stupka: Die Pflichteinlage von 1500 Euro bleibt unverzinst, um damit die laufende Kosten abzudecken. Für Anteile darüber hinaus wurde in der Vergangenheit stets eine Dividende von etwa vier Prozent gezahlt. Wer eine Genossenschaftswohnung bewohnt, der bekommt auf seine Einlage keine Dividende, denn die müsste ja aus der Miete erwirtschaftet werden. Wir haben aber mehr Mitglieder, die nur Anteile halten und keine Wohnung bei uns bewohnen.

immobilienreport:Wie hoch sind die Mieten, die die Bewohner zahlen müssen?

Stupka: Im Durchschnitt etwa neun Euro pro Quadratmeter nettokalt in unseren Bestandsobjekten. Bei unseren Neubauten werden die Mieten bei neun bis 13 Euro pro Quadratmeter liegen, je nach öffentlicher Förderung.

immobilienreport: Erhalten Ihre Mitglieder automatisch eine Wohnung?

Stupka: Nein, Sie müssen schon Geduld mitbringen. Weil wir weniger Wohnungen als Mitglieder haben, die in einer WOGENO -Wohnung wohnen wollen, kann es einige Zeit dauern, bis eine Wohnung frei wird. Die Fluktuation ist sehr niedrig. Bislang musste im Durchschnitt drei bis vier Jahre gewartet werden, künftig wohl aber eher länger. Auch kann die Wartezeit je nach Wohnung und Haus sehr unterschiedlich lang ausfallen. Unser Ziel ist es jedoch, die Zahl der Wogeno-Wohnungen durch Zukäufe und Neubauten zu erhöhen.

immobilienreport: Wie kommen Sie zu neuen – für Mitglieder erschwingliche Wohnungen?

Stupka: Das ist in der aktuellen Situation am Münchner Markt tatsächlich ein Problem. Bestandsgebäude sind für uns aktuell kaum erschwinglich. Wir haben jedoch gute Chancen auf städtischen Entwicklungsgebieten Neubauprojekte zu erstellen. Denn der Stadtrat hat in seinem Wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen in München“ im Frühjahr diesen Jahres den Genossenschaften und Baugemeinschaften auf städtischen Flächen feste Flächenanteile zwischen 20 und 40 Prozent der neuen Wohnungsbauprojekte zugesagt. Das diesbezügliche Beratungsangebot der Stadt soll verbessert werden. Auch ist künftig eine Förderung der Genossen- schaftsanteile von Einkommensschwachen möglich.

immobilienreport: Müssen Sie da nicht einen verstärkten Wettbewerb unter den Wohnunbaugenossenschaften befürchten?

Stupka: Im Gegenteil, wir finden es gut, dass dem Genossenschaftsprinzip eine größere Rolle in der Stadtplanung eingeräumt wird. Ich würde es auch begrüßen, wenn es zu weiteren Gründungen von Wohnbaugenossenschaften kommt. Dadurch würde sich für Menschen, die über kein überdurchschnittliches Einkommen und Vermögen verfügen, die Chance nach bedarfsgerechten Wohnraum erhöhen. Auch bringen neue Genossenschaften auch neue Ideen und Konzepte des Zusammenlebens – die Stadt kann davon nur profitieren

immobilienreport:Herr Stupka, Danke für das Gespräch.