Haidhausen-Nord: Vom Herbergshäuserl zum App.Artment

Das ehemalige Glasscherbenviertel ist längst ein teures In-Viertel. Die Herbergshäuserl, die früher Tagelöhnern als primitive Schlafstätte dienten, sind heute Liebhaberobjekte.  Nun werden die letzten Baulücken im Stadtviertel Haidhausen-Nord geschlossen – durch Apartmenthäuser mit Miniwohnungen und einem Altenheim.

 

Dreieinhalb Jahrhunderte  bevor München erstmals erwähnt wurde, war die Existenz von Haidhausen an der darüberliegenden Isarhangkante bereits dokumentiert. 808 wurde „haidhusir“ – die Häuser auf der Heide im Zusammenhang mit einer dazugehörigen Kirche genannt.

Heute können die Besucher des Hangs mit dem Nachfolgerbauten St. Nikolei und Loretokapelle (Bild rechts), die Aussicht auf die Münchner Altstadt genießen (Bild links). 

Lange galt Haidhausen aufgrund seiner ärmlichen Verhältnisse als „Glasscherbenviertel“. In Ansiedlungen wie an der Kreppe hausten in primitiven Herbergshäuserl zunächst die Tagelöhner, später dann im heute begehrten Franzosenviertel die Brauereiarbeiter und Kleingewerbler. Als das Kulturzentrum Gasteig entstand und in den 1980er-Jahren Industrieareale abgerissen und durch neue Wohnhäuser ersetzt wurden, sanierten viele Eigentümer auch ihre Altbauten. Heute ist Haidhausen mit seinen grünen Plätzen, den Gründerzeithäusern mit Cafés, Restaurants und den Veranstaltungstreffs Gasteig, Muffathalle, dem Jazzclub Unterfahrt und den Museen Villa Stuck und der Kunsthalle Lothringer13 eines der begehrtesten Münchner Viertel.

Ein teures Viertel. Wer hier wohnt – womöglich zu einer günstigen Bestandsmiete bei einem netten Vermieter ohne Marktkenntnis – verlässt das Viertel nicht. Weil in der dichten Bebauung auch kaum neuer Wohnraum entstehen kann, sind die Chancen von Wohnungssuchenden, hier etwas zu finden, nahezu Null.

Entsprechend hoch sind die Mieten der wenig angebotenen Wohnungen. Laut dem Internetportal immobilienscout24 wurden im vergangenen Jahr durchschnittlich 14,07 Euro pro Quadratmeter und Monat verlangt. Dabei stiegen die Angebotsmieten 2013 gegenüber 2012 lediglich um 3,3 Prozent. Geradezu inflationär war dagegen im vergangenen Jahr der Preisanstieg der wenigen angebotenen Wohnungen: 12,5 Prozent mehr wurde im Durchschnitt von den Anbietern verlangt. Der Quadratmeter Wohnfläche kostet nun in Haidhausen laut immobilienscout24 im Durchschnitt 5323 Euro.

Das Stadtviertel Haidhausen-Nord, das sich in etwa zwischen Gasteig im Westen, dem Ostbahnhof im Süden, dem Vogelweideplatz im Osten sowie der Einsteinstraße im Norden befindet, ist ein Viertel mit sehr unterschiedlichen Facetten. Im Südosten dominieren Gewerbebauten und die stark befahrene Orleansstraße, Grillparzerstraße sowie die Gleisanlagen das Bild des Viertels. Im Zentrum liegt das in der Gründerzeit entstandene Franzosenviertel mit dem Bordeauxplatz und dem ehemaligen Frauenkloster zum guten Hirten, im Nordosten befinden sich die nun begehrten Herbergshäuserl in der Preysingstraße, wie der Kriechbaumhof (zweites kleines Bild links von oben) oder das Üblacker-Häusl oder die Kleinhäuser rund um den Wiener Platz (Aufmacherbild).

Italo-Kitsch im Orleansparc. Das letzte größere Entwicklungsprojekt, das vor etwa vier Jahren von verschiedenen Bauträgern wie JK Wohnbau und NB Wohnbau  fertiggestellte italo-kitschige Quartier Orleansparc (Bild links) am Hypo-Park wird allerdings im Süden durch eine Blockrandbebauung mit den neuen Marriott Hotels Residence Inn und Courtyard und dem Motel One vom Lärm des Auto- und Schienenverkehrs abgeschirmt.

 

 

Aktuell entstehen im Viertel zwar noch einige wenige Wohnhäuser, doch handelt es sich eher um die Bebauung bestehender Baulücken sowie um kleinere Erweiterungs- und Umbauten. An der Kreuzung Grillparzerstraße/Einsteinstraße errichtet Orca Immobilien auf dem Grundstück einer ehemaligen Tankstelle im minimalistischen Stil die sechsgeschossigen Einsteinhöfe (Visualisierung rechts). Bis November 2014 sollen dort insgesamt 70 Mietwohnungen, vorwiegend etwa 40-Quadratmeter große Apartments,  aber auch Wohnungen bis vier Zimmer entstehen. Laut Prospekt werden die Neubauwohnungen zu Mieten um die 16 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Direkt gegenüber, auf einem knapp 5000 Quadratmeter großen städtischen Grundstück vor der Fridtjof-Nansen-Realschule (Bild links), wird der Hamburger Projektentwickler HBB auf Basis einer 66-jährigen Erbpacht ein Alten- und Pflegeheim mit Betreutem Wohnen errichten. Das Gebäude wird fünf Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss erhalten und eine Geschossfläche von rund 13.800 Quadratmetern umfassen. Geplant ist eine vollstationäre Pflegeeinrichtung für rund 200 Personen und Betreutes Wohnen mit 37 Wohneinheiten. Ausdrücklich ist die Schaffung von Wohnraum und Pflegeplätzen für einkommensschwache Personen vereinbart: Etwa 80 Prozent der Pflegeplätze ist einkommensschwachen und pflegebedürftigen Menschen anzubieten. Zudem soll die Anlage einen Kinderhort sowie im Erdgeschoss eine für alle geöffnete Cafeteria enthalten.

Klein heißt nicht günstig. Weiter westlich, an der Ecke Schneckenburgerstraße/Lucile-Grahn-Straße, südlich des Prinzregentenplatzes, lassen die Grünwalder Rothmund GmbH durch Kernsanierung in einem Bestandsgebäude 32 Wohnungen errichten. Das Objekt mit dem Namen Kleiner Prinz (Visualisierung rechts) ist im gehobenen Preissegment angesiedelt.   Citygrund bietet ein 36-Quadratmeter-Apartment für knapp 320.000 Euro, also für 8900 Euro pro Quadratmeter, zum Kauf an.

Ebenfalls durch Kernsanierung entstehen in der Vogelweidestraße 5 neue Wohnungen. Die rund 160 „APP.Artments“ werden zur Miete von der Kölner Pantera vermarktet. „Das Angebot richtet sich an einkommensstarke Singles und Menschen, die aus beruflichen Gründen nur temporär oder auf Dauer in München wohnen wollen“, so Pantera. Den beruflich ausgelasteten Bewohnern soll der Concierge-Service von Raffaele Sorrentino helfen, etwa als Annahmestelle für Päckchen und Pizza. Angeboten werden die 31 bis 70 Quadratmeter großen Ein-Zimmer-Apartments zu Preisen zwischen 242.000 und 418.000 Euro, pro Quadratmeter also zwischen 5970 und 7800 Euro.

Seit den Herberghäuserl für Tagelöhner hat sich am Raumangebot für die arbeitende Bevölkerung in Haidhausen wenig geändert. Umso mehr bei den Preisen.

 

Das Viertel in Zahlen

 

Haidhausen-Nord ist ein von sechs Stadtviertel des Stadtbezirks Au-Haidhausen. Im Norden grenzt es an den dünnen Streifen von Steinhausen, im Nordwesten an das Viertel des Maximilianeum und im Südwesten an Haidhausen-Süd – alles Bezirksteile von Au-Haidhausen. Im Südosten liegt – getrennt von den Gleisanlagen der Stadtbezirk Berg am Laim und im Nordosten am Vogelweideplatz das Stadtviertel Parkstadt Bogenhausen des Bezirk Bogenhausen.

 

 

Einwohner: In dem dicht besiedelten Haidhausen-Nord wohnen viele junge Menschen. Der Anteil der Single-Haushalte im Viertel liegt über dem Stadtdurchschnitt. Der Ausländeranteil ist etwas geringer als der Ausländeranteil Münchens. 

Infrastruktur: Haidhausen-Nord ist mit dem Ostbahnhof gut an das ÖPNV sowie an den Zugfernverkehr angebunden. Zudem gibt es mehrere U-Bahnhaltestellen im oder am Viertel wie Wiener Platz oder Prinzregentenplatz.  Grünflächen gibt es im Westen an der Isar sowie im Viertel mit dem Hypo-Park. Das Franzosenviertel gilt als wichtiges Einzelhandelszentrum und Ausgehviertel.

Immobilien:  Die Wohnungspreise sind bezogen auf die Miete (Mietrendite 3,2 %) und Einkommen zu teuer um zu investieren. Es liegt etwa zwischen Gasteig im Westen, dem Ostbahnhof im Süden, dem Vogelweideplatz im Osten sowie der Einsteinstraße im Norden.

Text Ulrich Lohrer vom 11.03.2014

 

Visualisierungen: Einsteinhöfe – Orca Immobilien; Kleiner Prinz – Rothmund GmbH

Fotos: Ulrich Lohrer