Altstadt und Lehel
Der erste Stadtbezirk umfasst die Altstadt und die Vorstadt Lehel. Das Gebiet umfasst den Bereich, der seit der Gründung Münchens im Jahr 1158 durch den Welfen Heinrich der Löwe, Herzog von Bayern und Sachsen, bis Anfang des 19. Jahrhunderts in etwa dem gesamten Stadtgebiet entsprach. Mit dem Marienplatz, dem Rathaus und bedeutenden kulturellen und historischen Gebäude wie der Residenz und dem Alten Hof ist es das Herz Münchens.
Der Stadtbezik Altstadt grenzt im Norden an die Maxvorstadt und Schwabing-Freimann, im Osten an die Bezirke Bogenhausen und Au-Haidhausen, im Süden und im Westen wird er von der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt umschlossen. Altstadt-Lehel ist in sechs Bezirksteile unterteilt: den vom Altstadtring umschlossenen vier historischen Vierteln – Graggenau, Angerviertel, Hackenviertel, Kreuzviertel – sowie dem Lehel und dem Englischen Garten Süd (auch: St. Anna Vorstadt).
Die Altstadt wurde im Zweiten Weltkrieg zerstört, aber unter Beibehaltung der historisch gewachsenen Stadtstruktur wieder aufgebaut. Besonderen Wert wurde dabei auf die Erhaltung der stadtbildbestimmenden Monumentalbauten wie Kirchen, Residenz, Nationaltheater, Alter Hof, Altes und Neues Rathaus gelegt.
Die Haupteinkaufsstraßen zwischen Karls- und Isartor, beziehunsweise zwischen Odeonsplatz und Sendlinger Tor folgen den alten, die Altstadt kreuzenden Handelsstraßen und teilen die Altsatdt in seine vier traditionelle Viertel.
Der Residenzkomplex im nordöstlichen Altstadtbereich, der Graggenau, beherbergt als bedeutendes Kulturerbe heute Museen und Sammlungen, Theater und Konzertsäle und den Hofgarten. Das Hofbräuhaus am Platzl ist der beliebteste Treffpunkt für die Touristen aus aller Welt. Das Viertel gilt aber auch seit jeher als Münchens Machtzentrum. Es ist als Ausgangspunkt der Prachtstraßen Maximilianstraße, Ludwigsstraße und Briennerstraße der repräsentative Mittelpunkt der Stadt und zeigt hier weltstädtisches Flair.
Das westlich anschließende Kreuzviertel und frühere Eremitenviertel der Mönche ist nun das Banken- und Büroviertel der Altstadt, in dem sich auch öffentliche und kirchliche Verwaltungen konzentrieren. Der Anteil der Bewohner der Altstadt ist in diesem Dienstleistungsviertel am geringsten.
Südlich der Neuhauser Straße und Kaufingerstraße ist der Anteil der Bewohner der Altsadt höher als in den zwei nördlichen Viertel. Doch auch hier bestimmt vor allem der Einzelhandel die Immobilienwirtschaft. Zu Füssen der Stadtpfarrkirche St. Peter, der ältesten in der Altstadt erhaltenen Kirche Münchens, hat sich der Viktualienmarkt im Angerviertel zu einem kulinarisches Zentrum mit Spezialitäten aus aller Welt entwickelt. Auch in den anderen Plätzen des Angerviertels, wie den Rindermarkt am Oberanger und dem Jakobsplatz mit dem Stadtmuseum und der Synagoge lassen sich die frühere Bedeutung als Marktplätze noch gut erkennen.
Südwestlich der Altstadt, von dem Angerviertel durch die Sendlingerstraße getrennt, befindet sich das Hackenviertel. Mit dem Umbau des ehemaligen Zeitungsareals zum neuen Einzelhandels-Zentrum Hofstatt und dem Bau des Joseph-Pschorr-Hauses zwischen Neuhauser Straße und Altheimer Eck wird das Viertel durch eine stattfindende Umwandlung geprägt. Hinter den Haupteinkaufsmeilen finden sich hier aber auch relativ ruhige Wohnbereiche.
Trotz der hohen Einzelhandels- und Dienstleistungskonzentration ist die Wohnfunktion, vor allem im südlichen Altstadtbereich, noch stark ausgeprägt. Allerdings übersteigt die Zahl der Arbeitsplätze die der Altstadtbewohner um ein Vielfaches. Die Altstadtbevölkerung ist in ihrer Altersstruktur sehr unterschiedlich. Alteingesessenen Bewohnerinnen und Bewohnern steht eine typische City-Bevölkerung mit jüngeren, erwerbstätigen Ein- und Zwei-Personen-Haushalten gegenüber.
Das Lehel ist die älteste unter Münchens Vorstädten und wurde bereits 1724 in den Münchner Burgfrieden einbezogen. Natürliche Grenzen bilden die Isar im Osten und die ausgedehnten Parkanlagen des Englischen Gartens im Norden. Südlich zum Englischen Garten verläuft entlang der Prinzregentenstraße Münchens "Museumsmeile" mit sechs Museen und dem Haus der Kunst. Durch Sanierung und Modernisierung der noch zahlreich vorhandenen Altbausubstanz und der Restaurierung alter Fassaden hat das Viertel eine Aufwertung erfahren, welche sich auch auf die Sozialstruktur ausgewirkt hat. Diese ähnelt derjenigen der Altstadtbevölkerung, nur mit dem Unterschied, dass Familien mit Kindern hier noch häufiger anzutreffen sind.
Immobilienmarkt
Münchens Altstadt gehört zu den teuersten Lagen Deutschlands – und zwar sowohl imgewerblichen Bereich der Einzelhandels- und der Büroimmobilien, wie auch im Wohnungsbereich. Der größte Stellenrang nimmt bezogen auf die Immobilienwirtschaft der Einzelhandel ein.
Wohnungsmarkt
Die Quadratmeterpreise für Wohnungen reichen von knapp 4000 Euro für Bestandsimmobilien bis über 10.000 Euro für die wenigen Neubauwohnungen, wie Sie etwa in der Preisspitze in den Großprojekten im Hackenviertel am Altheimer Eck sowie zwischen Färbergraben, Hottenstraße und Hackenstraße entstehen und bereits zum Teil verkauft sind.
Die Spannweite der Mieten reicht von knapp zwölf Euro bis über 20 Euro pro Quadratmeter. Nach Angaben des Immobilienportals immobilienscout24.de liegt die Durchschnitts-Angebotsmiete bei 17,50 Euro. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass die tatsächlichen Vertragsmieten unter den Angebotspreisen liegen können. Auch sind die Mieten bei bestehenden Mietverträge zum Teil deutlich niedriger als die aktuellen Wiedervermietungsmieten.
Einen Anhaltspunkt über das Mietniveau innerhalb der Altstadt gibt der Mietspiegel. Obwohl vor allem Vermieter beispielsweise die Durchschnittsmiete laut Münchens Mietspiegel 2011 als zu niedrig angesetzt kritisieren, dürfte die Einteilung des Mietniveaus im Mietspiegels nach Stadtteilen realistisch sein. Danach wird im neuen Mietspiegel 2011 der Norden der Münchner Altstadt und das Lehel in die höchste ("Beste") Wohnlagequalität eingeordnet. Im vorherigen Mietspiegel 2009 war die gesamte Altstadt noch mit Wohnlagequalität "Gut" eingestuft worden. Die höhergestufte Häuserzeilen sind in der Karte rot kenntlich gemacht.
Einzelhandel
Die Ladenmieten in der Altstadt sind die höchsten der Republik. Wenige Einzelhändler können sich die 1a-Lagen leisten. Doch Flächen in Neubauten sind begehrt. Am höchsten sind die Mieten mit bis zu 310 Euro pro Quadratmeter und Monat zwischen Karlsplatz/Stachus und Marienplatz, also entlang der Neuhauser Straße und der Kaufingerstraße. Wesentlicher Grund dafür ist die hohe Passantenfrequenz und die hohe Kaufkraft der Münchner. Bei der so genannten Kaufkraft-Kennziffer liegt München mit 136,5 auf Rang 1 (Bundesdurchschnitt = 100).
Sehr hohe Ladenmieten um bis zu 245 Euro pro Quadratmeter werden auch in der Theatinerstraße und den dort befindlichen Fünf Höfen sowie entlang dem westlichen Abschnitt der Maximilianstraße (bis 250 Euro pro Quadratmeter) gezahlt. Der Grund dort ist weniger die Passantenfrequenz, da diese dort wesentlich niedriger als in der Neuhauser Straße/Kaufingerstraße ist, sondern die dichte Ansammlung von Luxusgeschäften innerhalb eines einzigartigen Bauensemble zwischen ntionaltheater, Residenz und den Kammerspielen.
Deutlich niedrigere, aber im bundesweiten Vergleich noch sehr hohe Ladenmieten (160 Euro/Quadratmeter) werden in der Sendlingerstraße gezahlt. Die Passantenfrequenz ist zwar nicht so hoch wie in der Kaufingerstraße, aber das Mix an Geschäften ist vielfältiger. Mit der Fertigstellung der Hofstatt, einem aufwendig sanierten und neugebauten Ladenpassage und Geschäftsquartier im ehemaligen Zeitungsblock der SZ/AZ, könnte sich das Mietniveau dort noch mal erhöhen.
Literatur:
Petra Wucher, Tobias Lill: Münchens neue Altstadt, München 2009
Kleiner Bildband, der einen Überblick über die Altstadt und den Bauprojekten dort der vergangenen Jahre bietet.
Heinrich Habel, Johannes Hallinger, Timm Weski: Denkmäler in Bayern – Landeshauptstadt München Mitte, Band 1-3
Aufwändige und detailliertes Handbuch zu den Denkmälern nach einzelnen Gebäuden und Ensembles in der Altstadt Münchens.