Wealth Cap Studie: Keine Blase wegen restriktiver Kreditvergabe

Aufgrund starker Preisanstiege befürchten Investoren zunehmend Preisblasen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Gabriele Volz, Geschäftsführerin des Fondsinitiators WealthCap, sieht dagegen weder auf dem Wohnungs- noch auf dem Büromarkt ein Bubble. Vor allem die zurückhaltende Kreditvergabe der Banken und die geringe Neubauaktivität sprächen gegen eine Immobilienblase.

 

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland steigen – vor allem in den Top-Lagen der Großstädte wie München oder Berlin. Eine Immobilienblase sieht der Sachwertespezialist derzeit trotzdem nicht: „Wir haben die typischen Kriterien für eine Preisblase analysiert und sehen zum jetzigen Zeitpunkt keine Immobilienblase – weder im Büroimmobilienmarkt noch im Wohnungsmarkt“, sagt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap.

Wohnungsmarkt: Preissteigerungen allein sind noch keine Immobilienblase

In der herrschenden Diskussion wird oft vergessen, dass erst das Zusammenwirken verschiedener Faktoren eine Blase entstehen lässt. Die Analyse zeigt, dass Preisblasen in der Vergangenheit wie in Spanien und Irland oftmals in Zeiten starken Wirtschaftswachstums und niedriger Zinsen ihren Ursprung hatten. Ermöglicht wurden die Blasenbildung dann durch eine starke Ausweitung des Kreditvolumens, eine lockere Kreditvergabe der Banken sowie einen regelrechten Bauboom. In Deutschland zeigt sich nach Einschätzung der WealthCap-Experten jedoch ein anderes Bild: „Wir sehen hierzulande durchaus eine gut laufende Wirtschaft und ein historisch niedriges Zinsniveau. Allerdings werden Immobilienkredite deutlich restriktiver vergeben als in anderen Ländern und auch das Kreditvolumen hat sich in den letzten Jahren kaum verändert“, so Volz weiter. Im Schnitt betrug das Wachstum für Kredite im Wohnungsbau laut Angaben der Bundesbank zwischen 2000 und 2011 1,6 Prozent, 2013 lag die Wachstumsrate bei 2,0  Prozent (Grafik links unten).

Dazu kommt, dass einschlägigen Studien zufolge in Deutschland nicht zu viel, sondern eher zu wenig gebaut wird. In begehrten Lagen wie etwa in der Münchner Innenstadt ist Wohnraum nach wie vor knapp und die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Das treibt natürlich die Preise. Kritisch wird es allerdings erst, wenn sich die Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen dauerhaft von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entkoppelt. „In München geht die ‚Schere‘ zwischen Miet- und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinander“, erklärt Volz. Seit 2000 sind die Mieten laut des Indices RIWIS des Analysehaus bulwiengesa um 24,4 Prozent gestiegen, die Kaufpreise um 73,5 Prozent. Allerdings kann diese Entwicklung weitestgehend fundamental begründet werden. Wie Studien von pwc und des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut zeigen, machen die guten wirtschaftlichen Perspektiven und die hohe Lebensqualität machen die Stadt attraktiv für Zuwanderer - vor allem für junge Fachkräfte aus dem In- und Ausland3. Und dann trifft hohe Nachfrage auf ein knappes Angebot. Natürlich kann es da auch mal zu kurzfristigen Überhitzungen kommen – aber eben nicht zu einer flächendeckenden Blase.

 

Büroimmobilien: Standortattraktivität treibt Preisentwicklung, München weiterhin beliebt

Allzu viele neue Flächen gibt es auch im Büroimmobilienmarkt nicht. In München zeigt sich laut Colliers International 2014 ein deutlich geringerer Flächenzuwachs als noch im Jahr 2010. Dazu kommt, dass mehr als 60 Prozent der neu entstehenden Flächen bereits vorvermietet oder eigengenutzt sind. In Top-Lagen ist das Angebot ebenfalls begrenzt – bei gleichzeitig wachsender Zahl der Bürobeschäftigten, einem wichtigen Indikator für die Nachfrage nach Büroflächen. Von spekulativem Bauboom kann also keine Rede sein.

Investoren aus dem In- und Ausland zieht es weiterhin nach Deutschland und vor allem in die Isarmetropole. In München zeigt sich insbesondere seit 2012 im Vergleich zu Berlin, Hamburg und anderen großen Städten ein nochmaliges Anziehen der Kaufpreisfaktoren. Anders als im Wohnimmobilienmarkt geht die „Schere“ zwischen Miet- und Kaufpreisen bei Büroimmobilien jedoch laut bulwiengesa nicht ganz so weit auseinander: Insgesamt steigen die Kaufpreisfaktoren in Münchens zentralen Lagen zwischen 2004 und 2013 um 28,7 Prozent, die Mieten erhöhen sich im selben Zeitraum um 14,35 Prozent. Hinzu kommt auch hier als wesentlicher Preistreiber die hohe Nach- frage in Verbindung mit einem knappen Flächenangebot in zentralen Lagen.

„Unsere Analyse zeigt, dass Immobilieninvestitionen in Deutschland nach wie vor eine Zukunftsinvestition sind. Denn der Standort Deutschland punktet mit wirtschaftlicher Stärke und belegt regelmäßig Spitzenplatzierungen bei internationalen Rankings zur Standortattraktivität“, so Volz.

 

Weitere Informationen:

Wealth Cap Analyse: Deutscher Immobilienmarkt weiter robust

 

Bilder: Gabriele Volz - Wealth Cap

Grafiken: Wealth Cap

Quelle: Pressemeldung Wealth Cap vom 21.07.14