Alte Akademie: Neubau wäre für neue Nutzung wohl wirtschaftlicher

Ende vergangenen Jahres erwarb die Signa Prime Selection des österreichischen Immobilienkonzern Signa Holding von René Benko die Alte Akademie in Münchens Altstadt für knapp einer Viertelmilliarde Euro im Erbbraurecht für 65 Jahre vom Freistaat. Der Transaktion ging eine Ausschreibung mit einem monatelangen Bieterverfahren voraus. Immobilienreport sprach mit Sebastian Scheele, Geschäftsführer der IBB Immobilienberatung und – beteiligung München, der die Investorenansprache der geschichtsträchtigen Liegenschaft und Gebäude vor Ort vollzog.

immobilienreport: Herr Scheele, Sie haben für Großinvestoren Besichtigungen und Präsentationen der Alten Akademie durchgeführt. Wie kam es dazu?

Sebastian Scheele: Es handelte sich um eine europaweite Ausschreibung durch den Freistaat Bayern. Wir haben mit anderen Marktteilnehmern, die an diesem Auftrag interessiert waren, teilgenommen. Unser Team, unser Konzept und die Umsetzung entsprachen den Vorstellungen des Auftraggebers, so dass wir die Vergabe-Jury des Immobilien Freistaat Bayerns, der die Interessen den Finanzministeriums Bayern vertritt, nachhaltig überzeugen konnten.

Die positive Resonanz während der zehnmonatigen Vermarktung durch den Freistaat, der Investoren und aller anderen Beteiligten durch uns unterstreicht rückblickend unsere nachhaltige Herangehensweise. Die Rückmeldung durch die zahlreichen Marktteilnehmer – Investoren, Banker, Projektentwickler, Stadtplaner und Architekten – war durchweg positiv.

immobilienreport: Die Alte Akademie befindet sich an Deutschlands am häufigsten frequentierte Fußgängerzone. Sie hatten dort monatelang Ihr Büro eingerichtet – konnten Sie bei dem Trubel arbeiten?

Scheele: Es wird Sie überraschen: Die Atmosphäre an diesem hochfrequentierten Standort war alles andere als laut oder störend.

Die neun Baukörper mit rund 33.000 Quadratmeter BGF standen mit Ausnahme der Einzelhandelsflächen der ehemaligen Hettlage in der Hausnummer 10 leer. Gänge, Räume und Wege in der „Alten Akademie“ waren sonst menschenleer und wurden nicht genutzt. Sobald wir Interessenten aber durch den Haupteingang heraus führten, um die einzig ursprünglich erhaltende Fassade zu zeigen, der Hausnummer 8 (Fassade am Richard Strauß Brunnen)befand man sich inmitten der pulsierenden Stadt.

immobilienreport: Die Gebäude, die von der Signa Holding, nehmen dabei nur einen Teil der „Alte Akademie“ ein (siehe Lageplan links, rot umrandet). Der Zierhof an der Kapellenstraße und der Klosterhof an der Maxburgstraße werden vom Erzbischöflichen Ordinariat genutzt und aktuell revitalisiert. Dies ist wohl nicht gerade ein lauter Nachbar?

Scheele: Ja, überraschend ruhig ist die Situation beim „Baukörper c“, der zwischen Schmuckhof und Klosterhof liegt. Der Klosterhof (Maxburgstraße) ist eine grüne Oase der Ruhe inmitten der Fußgängerzone – einmalig -, und von einem möglichen Trubel nichts zu spüren. Am späteren Nachmittag fing dann öfters, in der direkt angrenzenden Kirche St. Michael, die Orgel an zu spielen. Spätestens dann waren den Anwesenden von der besonderen Lage und Atmosphäre gefangen.

immobilienreport: Wer waren zuletzt die größten Mieter und wie wird das Gebäude aktuell genutzt?

Scheele: Vom UG bis zum 2.OG des Westflügels Bauteil A ist und war der Einzelhandel – wie Hettlage - vertreten (Bild links). Dieser nutzt je nach Vermietungssituation rund 20 Prozent aller BGF Flächen. Die restlichen Flächen wurden direkt oder indirekt vom Freistaat genutzt. In den bestehenden Flächen EG der Hausnummer 8 (ursprüngliche Fassade der Alten Akademie) befand sich bis vor kurzem ein Rechenzentrum. Eine der wahrscheinlich wertvollsten Innenstadtlagen Deutschlands war somit jahrelang mit Servern räumlich belegt (Bild links unten). Nicht zuletzt deshalb, musste der Freistaat diesen Standort aufgeben, da die Lage deutlich mehr Wertschöpfung bietet.

immobilienreport: Deutlich mehr kann mit der Vermietung von Einzelhandelsflächen an der Neuhauser Straße erzielt werden. Wie soll das Gebäude künftig genutzt werden?

Scheele: In voraussichtlich drei bis vier Jahren, abhängig von zu erwartenden Projektrisiken, werden wir Münchner dort die neue Kollektion eines renommierten Mode-Labels oder Sport- Artikel Herstellers erwerben können. Sicher wird der Einzelhandel eine tragende Rolle spielen. Alles andere würde sich nicht rechnen. 

Der Freistaat Bayern hatte zwar eine Anfrage für ein Krankenhaus in Kombination mit einer Moschee, aber derartige Anfragen haben mit einer nachhaltigen wirtschaftlichen Verwertung nichts zu tun. Die erzielbaren Mieten in dieser einzigartigen Lauflage liegen bei der kleinteiligen Vermietung teilweise über 300 Euro pro Quadratmeter, ganz zu schweigen von dem Bodenrichtwert, der mit Abstand der höchste in der gesamten Republik ist.

immobilienreport: Sind auch andere Nutzungsarten vorgesehen?

Scheele: Die Denkmalschutzbehörde und die Stadt München möchten rund 30 Prozent Wohnraum entwickelt sehen. Wir vermuten außerdem, dass die Raumaufteilung, die Lage und die Fassade für die Nutzung eines Hotels und hochwertigen Restaurants in Frage kommen könnten. Eine Büroraumnutzung wird für die überschüssigen Flächen Berücksichtigung finden. Inwieweit die Wünsche des Projektentwicklers, Architekten, der Denkmalschutzbehörde, der Stadt, der angrenzenden Kirche und dem Erwerber verein- und kombinierbar sind, werden wir sehen. Diese gilt es sinnvoll zu verhandeln, damit auch eine langfristige Nutzung für alle Mieter gewährleistet werden kann.

immobilienreport: Wie vermarktet man eine solche Immobilie?

Scheele: Wir, die IBB München GmbH, sind auf den Verkauf oder die Veräußerung derartiger Liegenschaften in München spezialisiert. Bei der Investorenansprache  vor Ort haben wir uns daher an die Vorgaben und Wünsche des Auftraggebers gehalten. Der Freistaat hatte hier in einem öffentlichen Bieterverfahren gefordert,  dass jeder Interessent, auch die „Tante Emma von nebenan“ daran  teilnehmen durfte. Volle Transparenz war gefordert, damit alle Interessenten den gleichen Wissensstand erreichen konnten. Der Freistaat hat sich hier mit einem virtuellen Datenraum beholfen. Über diese Plattform konnten auch Fragen gestellt werden, die dann öffentlich allen zugänglich gemacht wurden. Viele Fragen wurden aber nicht gestellt, um den konkurrierenden Bietern keinen indirekten Hinweise zur eigenen Verwertungsstrategie zu offenbaren. Unsere Besichtigungen und Investorenansprache vor Ort  haben diesen Prozess abgerundet. Jeder Interessent hatte mit Ende der vor Ort Präsentation den Charakter und die Besonderheiten der Liegenschaft verstanden – nicht ganz einfach bei über 30.000 Quadratmeter und den zahlreichen Grenzüberschreitungen und Dienstbarkeiten die es zu berücksichtigen gilt. Problematisch bei der gesamten Due Diligence der Investoren waren die vielen offenen Fragen bezüglich Baurecht, Abriss und Dienstbarkeiten, die im Vorfeld nicht verbindlich geklärt werden konnten und die vielen Auflagen, die mit dem Erwerb der Liegenschaft übergeben wurden. Jeder Bieter musste daher eine Residualrechnung vornehmen und diese Eventualitäten im Angebotspreis berücksichtigen. Je nachdem wie hoch man diese Chancen und Risiken bewertete, entfiel auch die individuelle Gebotshöhe aus. Der Erwerb war so gesehen mit vielen offenen Fragen besetzt, die viele Chancen, aber auch ein erhebliches wirtschaftliches Verwertungsrisiko und planungsrechtliche Gefahren mit sich bringt.

immobilienreport: Wie viele Interessenten gab es?

Scheele: Über die genaue Anzahl der Besichtigungen und Interessenten dürfen wir uns auch rückblickend nicht äußern. Das Interesse war grundsätzlich sehr groß, da eine derartige historische Immobilie, in dieser Lage und mit diesem Projektentwicklungspotential nicht oft am Markt platziert wird. Im Datenraum hatte sich aber nahezu jeder angemeldet der in der Münchner Immobilienbranche etwas zu sagen hat. Auch zahlreiche international tätige Projektentwickler waren angemeldet und haben die Liegenschaft mit uns besichtigt. Dabei mag es auch den einen oder anderen Besichtigungstouristen gegeben haben. Jeder Interessent der  sich zuvor online registriert hat, durfte offiziell eine Führung mit uns vollziehen. Tatsächlich war dabei wohl die Anzahl der ernsthaften Bieter, die ein ernsthaftes  Gebot abgegeben haben, durch die Vergabe im Erbbaurecht, durch die Höhe der Gesamtinvestitionen, der hohen Vorfinanzierungskosten (ohne Einnahmen) und vielen offenen planungsrechtlichen Fragen begrenzt.

immobilienreport: Auf was achteten die Interessenten besonders bei der Begehung?

Scheele: Bei unseren Begehungen ging es im Ersttermin zunächst darum den Investoren, Banker und Architekten die Liegenschaft in Ihrer Dimension nachvollziehbar vorzustellen. Die Besonderheiten haben wir im Vorfeld in einer Präsentation gezeigt und dann im Objekt nochmals explizit mit Plänen und Bilder vor Ort besichtigt. Die Investoren achteten bei den Begehungen besonders auf die Umbau- und Verwertungsmöglichkeit des Einzelhandels, der in der Verwertung die höchsten Erträge und somit eine tragende Rolle in der Projektentwicklung wiederfinden wird. Aufbauend auf den Aussagen durch die Behörden und wie dieses Ensemble revitalisiert werden soll, hat man natürlich auch darauf geachtet wie man diesen geäußerten Umbauwünschen architektonisch tatsächlich nachkommen kann.

immobilienreport: Die Alte Akademie weist bestimmt auch Besonderheiten auf, die gewöhnlichere Objekte nicht zu bieten haben?

Scheele: Das Beichtzimmer der Kirche, der unausgebaute Dachstuhl und die beeindruckende halbschenkelig angeordnete Bibliothek (3. und 4.OG „Alte Akademie“ Bauteile a und e) waren bei jeder Begehung die Höhepunkte der Besichtigung.

immobilienreport: Die Alte Akademie wurde im Zweiten Weltkrieg fast völlig zerstört (Bild links unten). Aufgebaut wurde dann weitgehend nur die Fassaden – ein Gebäude, das aber kaum den heutigen Anforderungen eines modernen Einzelhandels- und Bürostandort entspricht. Wäre es nicht wirtschaftlicher gewesen, die Alte Akademie wie das Palais an der Oper hinter der alten Fassade neu zu bauen?

Scheele: Ein kompletter Neuaufbau, nach dem Vorbild des nahen Münchner Bank Ensembles am Frauenplatz, ist  wirtschaftlich wahrscheinlich einfacher, als die bestehenden Gebäude im Ist-Zustand zu entkernen, die Struktur anzupassen und dann zu sanieren. Ich könnte mir aber vorstellen, dass die Behörden insbesondere mit der Zufahrts- und Stellplatzproblematik einem Teilabriss – des Wiedemann-Anbaus – zustimmen werden, sofern die Fassade dem Ursprung angepasst werden kann.

immobilienreport: Könnten sich Probleme für die spätere Nutzung ergeben?

Scheele: Ein besonderes Augenmerk wird die Zufahrt und die PKW Stellplatzsituation die Architekten und Planer vor eine anspruchsvolle logistische Herausforderung stellen. Dies beginnt bereits bei der Einrichtung der Baustelle und endet mit der Frage, wie der zukünftige Einzelhandel effizient beliefert werden kann, ohne die anderen Mieter oder Nutzer dabei zu stören. Ich persönlich kann mir nicht vorstellen, dass wenn jemand eine Wohnung im Erbbaurecht erwirbt oder anmietet - in dieser Lage und in diesem Preissegment - seinem SUV einen Duplex-Parker oder Parkroboter akzeptieren wird können. Gleiches gilt für die Übernachtungsgäste bei der Realisierung eines Hotels oder die Büromieter, die trotz erstklassiger Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sicher auch unkompliziert vor Ort parken wollen. Auch die Anordnung der Fenster  – bezüglich Höhe, Lichteinfall und Anzahl – entspricht nicht den heutigen Standards, sie sind aber gemäß den behördlichen Auflagen nicht veränderbar. Auf der einen Seite wird eine hohe Wohnraumquote gewünscht, aber Balkone oder Dachterrassen sollen nicht entstehen. Auch hieran werden sich Münchner SUV-Fahrer oder Hotelbetreiber stören.

immobilienreport: Die Einzelhandelsflächen werden sich direkt gegenüber dem soeben fertig gestellten Joseph-Pschorr-Haus befinden (Bild links). Worauf müssten die Investoren Ihrer Ansicht beim Umbau für die Einzelhandelsnutzung der Alten Akademie achten, damit sich die Mieter im Wettbewerb behaupten können?

Scheele: Für einer sinnvolle Einzelhandelsverwertung wäre es wünschenswert, wenn man die Arkaden zur Fußgängerzone geschlossen bekommt. Die Arkaden sind mit dem Wiederaufbau entstanden, um den Fußgängern mehr Platz auf dem Gehsteig zu gewähren. Damals fuhren Autos und Tram noch durch die heutige Fußgängerzone. Die Deckenhöhen des wiederaufgebauten Altbau (Neuhauser Straße 8) entsprechen auch nicht den Anforderungen an eine moderne Einzelhandelsfläche.

Aufgrund dieser Aspekte und dem mangelhaften Dach im Innenhof, könnte ich mir vorstellen, dass der – durch den Architekten Josef Wiedemann – in den 1950er Jahre errichtete Anbau (Neuhauser Straße 10) trotz Denkmalschutz neu aufgebaut wird. Wünsche zur Realisierung wurden viele geäußert, es ist nur oftmals die Frage, wie zielführend diese sind. Die Machbarkeit dieses Vorschlags hängt einzig von der Einsicht der Stadt und Denkmalschutzbehörde ab. Auch die Fassade zur Fußgängerzone des Altbaus entspricht nicht einer offenen und hellen Einzelhandelsfläche nach heutigen Baustandards. Eine Veränderung der Fassade ist seitens der Denkmalschutzbehörde,Stadt München  und auch meiner Meinung aber auf gar keinen Fall möglich, die Fassade ist „unantastbar“.  Auch der Zugang zum Schmuckhof gestaltet sich als Durchgang durch die zwei großen Torbögen als schwierig. Hier wird man eine sinnvolle Umwidmung entwickeln müssen, so dass jedem Passanten, auch einem Nichtmünchner, der dort am Richard Strauß Brunnen vorbei läuft weiß, dass man dort, im ehemaligen Rechenzentrum des Freistaates Bayern Einzelhandel betrieben wird und man hier etwas käuflich erwerben kann.

immobilienreport: Nun wird die Signa Holding ein Nutzungskonzept ausarbeiten und die dafür notwendigen baulichen Maßnahmen versuchen bei den Behörden durchzusetzen. Was wird dabei herauskommen?

Scheele: Lassen wir uns überraschen, was verändert werden darf und woran die Stadt und die Denkmalschutzbehörde stringent festhalten werden. Der ebenfalls geforderte Architektenwettbewerb, der weitere Kosten und Zeit in Anspruch nehmen wird, wird hierzu die erste Basis der Machbarkeit aufzeigen.

Ich bin gespannt wie das endgültige Resultat aussehen wird und ob die Behörden doch weitreichendere Zugeständnisse machen, im Interesse der Verwertung, Vermietung und späteren Nutzung, ohne dabei den geschichtsträchtigen Charakter der Liegenschaft und das Stadtbild abzuwerten.

immobilienreport: Herr Scheele, Danke für das Gespräch.

 

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