Fondsinitiator WealthCap: München bleibt für uns interessant

Die Tochtergesellschaft der UniCredit Bank (HVB) hat ein Investitionsvolumen von über elf Milliarden Euro aufgelegt. 2012 und 2013 kaufte WealthCap im großen Stil  Immobilien in München. immobilienreport sprach mit Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap.

 

immobilienreport: Frau Volz, am 22. Juli trat das Kapitalanlagegesetzbuch in Kraft, mit der entsprechend der AIFM-Richtlinie der EU Alternative Investmentfonds und deren Verwalter reguliert werden.  Welche Änderungen ergeben sich für Sie daraus bei der Produktgestaltung Ihrer Fonds?

Gabriele Volz: Mit dem Schritt in die regulierte Welt verlieren Alternative Investmentfonds – ehemals geschlossene Fonds – das schlechte und intransparente Image des Graumarktes. So unterliegen alle Produkte und deren Anbieter nun der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).  Als Initiator mit Bankenhintergrund ist für uns der Umgang mit Regulierungen wie Anforderungen bezüglich Organisation, Prozessen und Risikomanagement nichts Neues. In der Branche führen die Vorgaben allerdings zu einer umfassenden Marktbereinigung. Die Spreu trennt sich vom Weizen. Viele kleinere Initiatoren sind vom Markt verschwunden, da der Umgang mit umfassenden Regulierungen etwas völlig Neues und auch mit für sie verhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. Für WealthCap ergeben sich aber aus der Regulierung insgesamt mehr Vor- als Nachteile. Wir sind für die neuen Herausforderungen gut aufgestellt und wollen daher überdurchschnittlich stark wachsen.

immobilienreport: Welche Herausforderungen meinen Sie?

Volz: Will man nicht auf Blind Pools setzen, müssen die Initiatoren beim Erwerb der Objekte in Vorleistung gehen. In der Regel müssen sie Zwischenfinanzierungs- & Fremdkapital aufbringen, das die meisten Initiatoren ohne Bankenhintergrund nicht oder nur mit erheblichen Problemen bekommen. Als 100-prozentige Tochter der HVB in der UniCredit-Gruppe stellt die Zwischenfinanzierung für uns kein Problem dar. Dies kann bei der Beschaffung ein Vorteil für uns sein: Wir können schnell bei günstigen Angeboten reagieren, da wir schnell und sicher mit dem Fremdkapital durch unsere Muttergesellschaft Immobilien erwerben können, bevor Wettbewerber ihre Finanzierung organisiert haben.

immobilienreport: Deutsche Immobilien sind zurzeit generell stark gefragt. Diese Anlageart hat bislang bei den geschlossenen Fonds von WealthCap einen hohen Stellenrang eingenommen. Wird dies auch in Zukunft so sein?

Volz: Aktuell und mittelfristig bilden deutsche Immobilien weiterhin bei uns den Schwerpunkt. Ob dies in weiterer Zukunft auch so sein wird, hängt allerdings von Faktoren wie dem aktuellen wirtschaftliche Umfeld und dem Zinsniveau ab. Generell gilt jedoch: Wir haben  Erfahrung mit verschiedenen Anlagearten, und können bei der Auswahl auf verschiedene Märkte  entsprechend dem günstigen Umfeld setzen. Da wir aber auch ein sehr großes Volumen bestehender Fonds verwalten, können wir auch mal auf neue Fonds verzichten, wenn dies aufgrund der Marktsituation empfehlenswert ist.

immobilienreport: Wie wirkt sich das Gesetz auf Ihre Immobilienfonds aus?

Volz: Weil nun Ein-Objektfonds nur noch ab einer Mindestzeichnungsgröße von 20.000 Euro erlaubt sind, werden wir bei den Immobilienfonds künftig Fonds mit zwei unterschiedlichen Mindestzeichnungssummen anbieten: Single-Objekt-Fonds ab 20.000 Euro sowie Drei-Objekt-Fonds ab 10.000 Euro. Für diese Single-Objekt-Fonds können wir auch Ausschau nach größeren Objekten mit Kaufsummen über 70 Millionen Euro halten.

 

immobilienreport: Weshalb bieten Sie Fonds mit unterschiedlich hohen Mindestbeteiligungen an?

Volz: Die durchschnittliche Zeichnungssumme unserer Fonds lag zwar bislang bei knapp unter 20.000 Euro. Doch mit 20.000 Euro-Fonds würden wir für einen Großteil der Kunden keine bedarfsgerechte Beteiligungshöhe bieten können, weil sehr viele der Anleger bislang um die 10.000 Euro investiert haben. Denn der Durchschnittsanlagebetrag von knapp 20.000 Euro ergibt sich, weil die Spanne der gezeichneten Anlagebeträge von 10.000 bis über 200.000 Euro reicht. Viele der vermögenden Kunden wollen lieber in einen Ein-Objekt-Fonds investieren. Deshalb bieten wir für beide Anlegergruppen Fonds an, die zu ihrer Anlagestrategie passen. 

immobilienreport: Wie stellen Sie die Drei-Objekt-Fonds zusammen?

Volz: Bei der Konzeption der Drei-Objekt-Fonds werden wir auf eine möglichst einfach nachvollziehbare und durch fundamentale Wirtschaftsdaten gestützte Investmentidee achten. Etwa indem wir uns bei einem Fonds auf Münchner Immobilien oder aber auch auf Immobilien aus A-Städte konzentrieren.

immobilienreport: Für welche Anlagen werden sie noch Fonds auflegen?

Volz: Wir setzen die Tradition der Flugzeugbeteiligungen fort und sind auch derzeit stark in diesem Anlagesegment vertreten. Aktuell bieten wir mit dem WealthCap Aircraft 26 eine Beteiligung an einem Airbus A380 an. Mit Singapur Airlines haben wir als Leasingnehmer eine namhafte Fluglinie als Kooperationspartner, mit dem wir auch künftig zusammenarbeiten wollen. Eine renommierte Airline ist für uns aus Qualitätsgesichtspunkten besonders wichtig, da diese auch in Zeiten von Konjunktureinbrüchen für die Anleger eine hohe Sicherheit gewährleistet. Zudem haben wir dieses Jahr auch einen neuen Private-Equity-Fonds mit Beteiligungsschwerpunkt an europäischen mittelständischen Unternehmen aufgelegt. Eine Anlagekategorie, die wir in Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern auch künftig anbieten wollen.

immobilienreport: Sehen Sie auch Nachteile, die sich aus dem KAGB ergeben?

Volz: Es besteht noch nicht in allen Punkten des Gesetzes Sicherheit über die Auslegung, was gewisse Risiken bei der Produktplanung beinhaltet. So ist beispielsweise die Fremdkapitalobergrenze noch nicht abschließend festgelegt.

immobilienreport: WealthCap ist einer der größten Investoren am Münchner Immobilienmarkt der vergangenen zwei Jahre. Sie haben allein 2012 und 2013 für rund 750 Millionen Euro Immobilien hier erworben. Dabei sind die Mietrenditen von Münchner Gewerbeimmobilien bundesweit am niedrigsten. Was sind die Gründe für den Fokus auf den Münchner Markt.

Volz: München bietet eine ausgewogene Wirtschaftstruktur über verschiedene Branchen, wie sonst kaum eine andere deutsche Großstadt. Dies reduziert das Standortrisiko und die Gefahr, dass Objekte nicht vermietet oder wieder veräußert werden können. Zudem werden in München relativ viel Gebäude in der Größenordnung unserer Fonds nachgefragt, was den Wiederverkauf erleichtert. Entscheidend ist nicht etwas mehr oder weniger Mietrendite, sondern wie gut die Chancen sind, dass das Objekt am Ende der Laufzeit eine gute Gesamtrendite aufweist. Es stimmt aber, dass es zunehmend schwieriger wird, hier noch Objekte mit einer guten Rendite im qualitativen Bereich zu bekommen. Unser Vorteil ist, dass wir aufgrund der guten Zwischenfinanzierungsmöglichkeiten bei Opportunitäten schnell zugreifen konnten und können.

immobilienreport: Sie vertreiben aktuell mit den Ten Towers (vier Bilder von rechts oben nach rechts unten) eines der größten Einzelobjekte in einem geschlossenen Fonds. Was ist der aktuelle Stand?

Volz: Wir haben aktuell 82 Millionen an Eigenkapital platziert. Wir gehen davon aus, dass die restlichen 42 Millionen Euro im Anfang nächsten Jahres von Anlegern gezeichnet sind.

immobilienreport: In München haben Sie auch das KPMG-Gebäude auf der Theresienhöhe und zuletzt den Campus M in Bogenhausen und ein Gebäude für Forschung & Entwicklung mit dem BMW-Form- und Design-Studio in Milbertshofen erworben (Bilder links unten, von oben nach unten). Sie haben angekündigt, dass Sie mit diesen Objekten ein AIFM-konformes München-Portfolio vorbereiten. Wann wollen Sie die entsprechenden Fondsanlagen zum Kauf anbieten?

Volz: Wenn wir die Ten Towers platziert haben, werden wir mit dem Vertrieb des nächsten Single-Objekt-Fonds beginnen. Fondsobjekt wird das KPMG-Gebäude in München sein. Für den Vertriebsstart haben wir Januar / Februar 2014 anvisiert. Einen anderen Teil des Eigenkapitals des KPMG-Gebäudes werden wir in den Drei-Objekt-Fonds einbringen, der zudem den M-Campus und das BMW-Studio umfassen wird. Mit dem Vertrieb dieses Drei-Objekt-Fonds werden wir ab April 2014 beginnen.

immobilienreport: Suchen Sie in München Objekte für weitere Fonds für Privatanleger?

Volz: Ja, München ist und bleibt für uns ein interessanter Markt. Aufgrund der Unsicherheit im Markt rund um die Regulierung gab es zuletzt gute Opportunitäten. Nachdem wir mit den Ten Towers und den anderen Objekten in den vergangenen zwei Jahren einen Schwerpunkt in München gesetzt haben, sind wir für Publikumsfonds für Privatkunden sehr gut versorgt. Hier richten wir den Blick mehr auf die Top-7-Städte in Deutschland. Allerdings behalten wir für institutionelle Investoren den Münchner Markt weiter im Auge.

immobilienreport: Im Frühjahr diesen Jahres hatte WealthCap ein Portfolio von 79 Immobilien für insgesamt 235 Millionen Euro von dem Münchner Agra-Aktiengesellschaft BayWa erworben (Bild ganz unten). Was haben Sie damit vor?

Volz: Wir beabsichtigen die BayWa-Immobilien in einen AIFM-Spezialfonds in Höhe von rund 150  Millionen Euro Eigenkapital für kleinere und mittelgroße institutionelle Investoren einzubringen. Derzeit befinden wir uns zur Abstimmung dieses Pilotdeals in Gesprächen mit Versorgungswerken & Pensionskassen. Dabei wird sich ein Club aus sechs bis zehn  Pensionskassen bzw. Versicherungen an einen solchen Fonds beteiligen.

immobilienreport: Sie sind nicht der einzige, der mit Spezialfonds Geschäft mit Pensionskassen und Versicherungen machen möchte. Welche Vorteile  bieten Sie institutionelle Investoren, damit diese mit Ihnen als Neueinsteiger in diesem Segment zusammenarbeiten sollen?

Volz: Bei der Suche, Bewertung und Verwaltung solcher Objekte können wir mit einer langjährigen Expertise aufwarten. Aufgrund unseres Bankenhintergrundes haben wir die Möglichkeit, solche Objekte durch schnelles Handeln zu erwerben und in unseren Bestand zu nehmen. Wir kaufen keine Immobilie, die wir auch nicht selbst langfristig halten würden. WealthCap hat über die Unternehmerbank der HVB direkten Zugang und Geschäftsbeziehungen zur Zielgruppe.

 

Im Idealfall können nicht nur Investoren tätig werden, sondern auch Mittelständler, die ihre Gebäude nach dem Sale and Lease back-Prinzip verkaufen. Dieses Netzwerk wollen wir für die Spezialfonds künftig stärker nutzen.

immobilienreport: Haben Sie bei den institutionellen Investoren eine bestimmte Zielgruppe im Blick?

Volz: Ja. Es sind nicht die größten institutionellen Anleger, wie beispielsweise die Allianz, die   ihre Immobilien-Assets ohnehin selbst verwalten und aufbauen. Zur Zielgruppe gehören vielmehr kleinere und mittelgroße institutionelle Investoren, für die sich ein umfassender eigener Immobilienverwaltungsbereich aus Kostengründen nicht lohnt. Diese Pensionskassen, Stiftungen – etwa solche mit kirchlichem Hintergrund – oder  Versorgungswerke suchen "händeringend" nach solchen Objekten in der aktuellen Niedrigzinsphase.

immobilienreport:  Und weshalb haben Sie das Geschäft mit den institutionellen Investoren bislang nicht in der Vergangenheit betrieben?

Volz: Weil hierfür die Lizenz der BaFin notwendig ist, um als KVG einen Spezial-AIF platzieren zu dürfen. Weil wir in Kürze im Besitz einer solchen Lizenz sein werden, können wir diese auch für diese neue Zielgruppe nutzen.

immobilienreport:  Wodurch unterscheiden sich diese institutionellen Investoren von den privaten Anlegern?

Volz: Im Gegensatz zu Privatkunden, die ein "Rundum Sorglos Paket" wünschen, bestehen die Experten auf Mitgestaltung bei der Fondskonzeption. Dies lässt sich am besten darstellen, wenn die Assets, für die ein Produkt "gestrickt" wird, bereits vorliegen. Die Renditeerwartung ist nicht ganz so hoch wie bei den Privatanlegern, für die mindestens fünf Prozent geboten werden müssen. Die meisten Pensionskassen und Versicherungen versuchen eine Mindestrendite von vier Prozent zu erzielen, da der Rechnungszins für ältere Lebensversicherungen bei vier liegt.

Entscheidend ist, und hier können wir einen USP bieten: bei uns sind die Objekte vor Kauf identifiziert und meist auch schon gekauft, sodass professionelle Investoren die Objekte greifen, bewerten und risikoseitig analysieren können. Dies ist gerade im aktuellen Marktumfeld sehr wichtig und gibt uns eine gute Ausgangsposition.

immobilienreport:  Frau Volz, vielen Dank für das Gespräch. 

 

 

Bilder: Gabriele Volz, Campus M, BMW Designstudio - WealthCap; sonst: Ulrich Lohrer