Im Bauch von München

Entlang der Lindwurm und der Kapuzinerstraße donnert zur rush-hour der Verkehr zwischen Mittleren Ring und Altstadt Ring. Hier befanden sich Mitte der 1870er-Jahre noch weitgehend unbebaute Felder und Gärten. Südlich des von Friedrich von Gärtner angelegten Südfriedhofs waren nur einige Mühlen und ein paar Häuser um die „Schmerzhafte Kapelle“ mit einigen wenigen Kapuzinermönchen.

Nur fünf Jahre später, durchzog das Gebiet neue Gleisanlagen, standen ein neuer Bahnhof und  die große Anlage eines modernen Schlachthofs mit einigen Mietshäuser. Unter Leitung des energischen Münchner Stadtbaurat Arnold Zenetti war das neue Schlachthofviertel entstanden. Nun zeichnet sich verstärkt ein anderer Wandel im Schlachthofviertel ab: Der vom Gewerbe- zum Wohngebiet.

 

Der Schlachthof

Bis 1878 mußten die Vieherden noch vom Viehmarkt in der Herrnstraße durch die Altstadt zu den Bankmetzgern am Färbergraben und zum Viktualienmarkt getrieben werden. Außer diesen zwei öffentlichen Schlachthäusern wurden die Tiere über die ganze Stadt verstreut privat von Metzgern und Gastwirten zu Hause und in den Hinterhöfen geschlachtet. Wegen den Fäkalien, den Schlachtabfällen, Abwasser und den kranken Tieren waren die hygienischen Verhältnissen auf den Straßen und Hinterhöfen zum Teil katastrophal. Behörden und Bewohner befürchteten ständig das Auftreten neuer Seuchen.

Der Münchner Chemiker Max von Pettenkofer hatte aufgrund seiner Untersuchungen zur Cholera 1854 in München gefolgert, dass die Krankheit durch verunreinigte Erde über die Luft übertragen wird und das Abwasser in unterirdischen Kanälen entsorgt werden müsse. Pettenkofer irrte mit seiner Übertragungstheorie, den die Krankheit wurde über verunreinigtes Wasser durch das von Robert Koch nachgewiesene Bakterium vibrum cholerae ausgelöst. Doch seine Forderungen, die Stadt durch hygienische Maßnahmen zu sanieren und für eine natürliche Belüftung der Wohnungen zu sorgen waren richtig.

Als die Cholera 1866 mit offiziell 114.683 Todesopfer erneut auftratt und München davon besonders betroffen wurde, beschloss die Stadt Pettenkofers Forderungen umzusetzen. Unter dem Stadtbaurat Arnold  Zenetti wurde in München eine flächendeckende  Kanalisation und eine zentrale Trinkwasserversorgung angelegt. Gegen Ende des 19. Jahrhunderts galt München als eine der saubersten Städte Europas.

Ein wichtiger Bestandteil war die Verlagerung der unkontrollierten Schlachthöfe in der Altstadt zu einer zentralen Anlage unter modernsten hygienischen Bedingungen. Dabei wurde wurde das Gebiet südlich der Theresienwiese und des Südfriedhofs gewählt, weil es durch die neue Gürtelbahn seit 1871 mit dem Südbahnhof eine gute Verkehrsanbindung hatte.

 

Bevor Zenetti die Anlage entwarf, bereiste er mit einer Fachkommission verschiedene europäische Großstädte, um sich über die neuesten Innovationen zu informieren. Zwischen 1876 und 1878 wurde der Schlachthof errichtet. Eine Straße, damals Schlachthausstraße, heute Zenettistraße genannt, führt Mitten durch die Anlage und trennt den eigentlichen Schlachthof im Norden vom Viehhof (2. linke Bild von oben) im Süden. Im Zentrum befindet sich das von Zenetti entworfene zweigeschossige Wirtshaus (erstes Bild links von oben). Seit den Dreharbeiten zur Fernsehserie „Zur Freiheit “ ist das Wirtshaus im Schlachthof ein beliebter Kulturtreffpunkt. Für das Fernsehen werden hier Ottis Schlachthof mit Ottfried Fischer und die R&B-Show produziert. Auf der anderen Straßenseite befindet sich die Zufahrt zum eigentlichen Schlachthof mit dem von Zenetti erbauten Torwarthaus (großes Bild oben), ein pavillonartiges Rohbacksteinhaus mit Stichbogenfenster und einem Türmchen auf dem Schieferdach. Es wurde ursprünglich von zwei gleichartigen Neurenaissance-Backsteingebäuden flankiert, von denen aber nur das ehemalige Kassengebäude erhalten ist. Dahinter befinden sich die Schlachthäuser.

 

 

Nach einigen Jahren entwickelte sich der Schlachthof aber zu einem bedeutenden Wirtschaftsfaktor, der ein vielfältiges Kleingewerbe nach sich zog. Schlacht- und Viehhof wurden bald erweitert. So wurde neben dem Wirtshaus 1913 von den Architekten Adolf Schwiening und Richard Schachner eine eigene Bank, die Viehmarktbank der Bayerischen Hypotheken- und Wechselbank (Bild oben links), errichtet. Bereits 1887 war der Viehof nach Südwesten durch eine Großviehstallung entlang der Tumblingerstraße erweitert und durch ein schmalen dreigeschossigen Verwaltungsbau abgeschlossen worden. In der gleichen Zeit wurde auch der Schlachthof nach Norden bis zur Kapuzinerstraße erweitert. Erhalten geblieben ist die Schweineschlachthalle sowie das ehemalige städtische Brause- und Wannenbad (Bild links). Während sich die Badeeinrichtungen für die Schlachthausarbeiter im ersten Stock befanden, war das im Erd- und Tiefgeschoß untergebrachteBrause- und Wannebad öffentlich zugänglich. Heute dient das Tröpferlbad als von der Stadt unterhaltener Jugendtreff – mit einer speziellen Anarcho-Szene.

 

Behörden, Agenturen und eine Kirche

Im Zweiten Weltkrieg wurden Schlachthof und das Viertel von Bomben zum Teil schwer beschädigt, aber weitgehend wieder aufgebaut. Seit Mitte der 1970er-Jahre wurde aufgrund von Neustrukturierungen des Schlachthofs der Geländeteil entlang der Kapuzinerstraße für eine Neubebauung frei. Zwischen 1980 und 1987 entstand darauf das von den Architekten Greschnik, Kälberer, Kuhlen und Partner entworfene neue Arbeitsamt. Die Behörde (nun die Agentur für Arbeit)  zog von ihrem ursprünglich Sitz in der Thalkirchner Straße im benachbarten Viertel Am alten  Südlichen Friedhof in diesen ausgedehnten Ziegelbau, der sich äußerlich den alten Gebäuden des Schlachthofs anpasst.

Eine andere Behörde schließt das Viertel nach Südwesten hin ab. An der Ecke Lindwurmstraße zu den Gleisanlagen befindet sich das Kreisverwaltungsreferat.

1952 erhielt das Viertel dann auch eine eigene Pfarrkirche, die von Ernst Maria Lang errichtete St. Andreas, nachdem diese Funktion jahrzehntelang die im Dreimühlenviertel gelegene Kapuzinerkirche St. Anton übernommen hatte. Der etwas spröde Betonbau mit seinem mächtigen Campanile ist sonntäglicher Treffpunkt der im Westen der Zenettistraße vorwiegend wohnenden Italiener des Viertels.

 

Schmucke Metzgerhäuser

Obwohl zeitgleich mit dem Schlachthof eine Baulinienplanung für das neue umliegende Viertel entworfen wurde, setzte die Bebauung mit Mietshäuser entlang der Tumblinger Straße und westlich des Schlachthofes erst zeitverzögert ein.  Überwiegend erhalten sind trotz Kriegszerstörungen im Schlachthofviertel die in den 1880er Jahren entstandenen Mietshäuser westlich des Vieh- und Schlachthofs. Außerlich wurden diese Gebäude zum Teil reich mit Stilelementen geschmückt, wie etwa das 1889 von Alois Barbist erbaute Neorenaissance-Haus in der Zenettistraße 32. Oft war allerdings der Wohnstandard  der Mietshäuser, die zum Teil über keine Küchen und Toiletten verfügten,  gering.

Die starke Wohnungsnachfrage der umliegenden Dreimühlen-, Glockenbach- und Friedhofsviertel hat mittlerweile auch das Schlachthofviertel erfasst. Begehrt sind dabei die erhaltenen Häuser aus den 1880er-Jahren westlich des Schlachthofes und etwas abseits der verkehrsstarken Thalkirchner Straße und Tumblinger Straße. So wurde in der Schmellerstraße einige Altbauten aufwendig saniert und die sanierten Wohnungen als Eigentumswohnung verkauft.

 

 

Umbau und Verdichtung

In der Vergangenheit war das Wohngebiet um den Schlachthof als Viertel der Arbeiter- und Kleingewerbetreibenden in der  Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt eine der Gebiete mit den niedrigsten Preisen und Mieten. Die Geruchsbelästigung durch den Schlachthof, die großen und lauten LKWs als Zulieferer und Abnehmer vom Schlachthof, sowie die stark befahrenen Straßen, die das Schlachthofviertel begrenzen und durchschneiden, machten das Viertel nicht sehr attraktiv.  Doch die starken Preissteigerungen der umliegenden Viertel  – Glockenbach, Dreimühlen und Am alten südlichen Friedhof – wirken sich nun auch auf das Schlachthofviertels aus. Hinzu kommt, dass die Geruchs- und Lärmbelästigung um den Schlachthof wegen der Einstellung des Viehhofs und dem Rückgang der Schlachtungen ebenfalls nachgelassen haben und das Viertel noch einen eigenen rauen Charme hat. Doch immer mehr Klein- und Schlachtbetriebe verlassen das Viertel, Dienstleistungsberufe und Freiberufler wie Architekten und IT-Entwickler ziehen zu. Die Möglichkeiten, das Wohnangebot zu erhöhen, ist in dem dicht bebauten Viertel begrenzt.

 

Ein aktuelles Entwicklungsprojekt ist ein Objekt des Bouwfonds. Dieser hatte im Jahr 2008 das freigewordene Verwaltungsgebäude der Südfleisch am Zenettiplatz 2 (Bild oben links, verhülltes Gebäude links) gekauft und baut es gerade in Eigentumswohnungen um. „Von den 37 Wohnungen haben wir mittlerweile alle mit Ausnahme von vier Wohnungen innerhalb eines Jahres verkauft“, sagt Thomas Götz, der den Vertrieb von Bouwfonds in München koordiniert. Dabei waren die Wohnungen mit Preise um 5250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht gerade günstig. Das Gebäude befindet sich zudem an der stark befahrenen Tumblingerstraße schräg gegenüber dem Schlachthof. Götz betont jedoch, dass sich die Wohnungen in einen ruhigen Innenhof hin orientieren und vom Verkehrslärm abgeschirmt sind. Zudem wussten viele Käufer genau, worauf sie sich mit dem Kauf der 312.000 bis über einer Million Euro teuren Wohnungen eingelassen haben. „Etwa ein Drittel der Käufer kommt aus dem Viertel oder der nahen Umgebung“, betont Götz. „Trotz der bereits gestiegenen Preise gehen viele davon aus, dass ihr Viertel weiter aufwerten wird.“ Bis April 2012 soll der Umbau des in den 1970er Jahren als Stahlskelettbau erstellte Gebäude als Wohnrefugium fertig sein. Auch das danebenliegende, ältere Gebäude am Zenettiplatz hat Bouwfonds vpn der Südfleisch erworben. Es soll bald ebenfalls in ein Wohngebäude – voraussichtlich mit acht Einheiten – umgewandelt werden.

Neben der Umnutzungen von Gewerbeimmobilien werden auch – sofern möglich die Innenhöfe mit Neubauten verdichtet. So lässt ein Privatinvestor in dem Hinterhof der Adlzreiterstraße 23 ein modernes Wohnhaus nach den Plänen der Münchner Stararchitekten Allmann Sattler Wappner erstellen (Bilder oben links und rechts). Der Preis liegt ebenfalls bei 5000 Euro pro Quadratmeter. Die 200 Quadratmeter große Loft-Wohnung wird für ziemlich genau eine Million Euro angeboten.

Nicht gerade bescheiden für das Arbeiter- und Schlachthofviertel. Das hätte sich auch der gegen Ende seines Lebens geadelte Arnold von Zenetti nicht leisten können.

 

 

Einwohner:

Der Anteil an Single- Haushalten ist überproportional. Im Vergleich zum Stadtdurch- schnitt ist das Durchschnittsalter der Bewohner niedrig. Der Ausländeranteil ist relativ hoch.

 

Infrastruktur:

U-Bahnhaltestelle Poccistraße und Goetheplatz sowie Buslinien entlang der Thalkirchner und Kapuzinerstraße.

 

Immobilien:

Nach dem Mietspiegel wird das Schlachthofviertel nicht wie die westlich, nördlich und östlich angrenzenden Viertel als "gute Wohnlage", sondern nur als ""durchschnittliche Wohnlage" eingestuft. Dies bedeutet für eine 50 bis 60 Quadratmeter große Wohnung eines relativ neuen Gebäudes (20 bis 3 Jahre alt) eine Nettomiete von knapp elf bis knapp zehn Euro pro Quadratmeter. Etwas günstiger sind Mitte der 1960 bis Mitte der 1980-er Jahre erbauten Gebäude und Wohnungen mit größerer Wohnungsfläche. Kleine Wohnungen sind kaum unter elf Quro pro Quadratmeter zu erhalten und können bis etwa 14 Euro kosten. Relativ hoch sind auch Mieten sanierter Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1918, sofern die Wohnungsschnitt keine größere Nachteile aufweist.

Die Preise für renovierte Altbauwohnungen und die der wenigen Neubauwohnungen liegen bei etwa 5000 Euro pro Quadratmeter. Deutliche Abschläge gibt es in Wohngebäuden direkt an der stark befahrenen Thalkirchner Straße, Kapuzinerstraße oder Lindwurmstraße.