Das Lehel

Die nordöstlich von der Altstadt gelegene Vorstadt Lehel gehört längst zum Stadtzentrum. Die Prachtstraßen Maximilianstraße und Prinzregentenstraße durchziehen das von Gründerzeitvillen, Kirchen und Museen bestimmte Viertel. Die Mieten und Preise sind hier sowohl bei Wohn- wie auch bei den Gewerbeimmobilien mit am höchsten in der Stadt.

 

Das Lehel ist das teuerste Stadtviertel Deutschlands“, lautete das Ergebnisse der Studie der NAI apollo group. Nach dem 160 Seiten starken „Wohnmarktbericht 2011/12“ wurden im Münchner Viertel zwischen Isar, Altstadt und Englischen Garten im vergangenen Jahr Mieten von durchschnittlich 16,70 Euro pro Quadratmeter gezahlt.

Auch Teile von Schwabing-Freimann (PLZ-Gebiet 80802; 16,40 €/qm) und  der Ludwigvorstadt-Isarvorstadt (PLZ: 80469; 16,40 €/qm) sind auf der Mietskala top. „Erst auf Platz 4 folgt mit 16,35 Euro pro Quadratmeter in der Hamburger HafenCity ein Teilmarkt außerhalb der bayerischen Landeshauptstadt“, so Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group.

Auch für das weltweit tätige Maklerunternehmen NAI apollo living scheinen die Geschäfte an der Isar gut zu laufen: Gerade hat das Unternehmen eine weitere Niederlassung in München eröffnet.

Den Spitzenplatz des Lehel kommentierte die „Abendzeitung München“ als „eine erstaunliche Karriere eines ehemals von armen Leuten bevölkerten Auenwaldes“. Dabei ist das Viertel längst kein Armeleuteviertel mehr. Spätestens seit König Maximilian von seinen Stadtplanern und Architekten Wilhelm Stier und Friedrich Bürklein die nach ihm benannte Prachtstraße anlegen ließ, gilt der Bereich westlich der Altstadt als begehrter Wohnort der Arrivierten. Anfang des 20. Jahrhunderts entstand mit der Prinzregentenstraße eine weitere Prachtmeile, die das Lehel nach Norden hin zum Viertel Englischer Garten Süd begrenzt. Zwischen diesen Prachtstrassen und der Zweibrückenstraße – die das Lehel nach Süden abschließt  – finden sich im Viertel idyllische und fast ruhige Orte wie den St. Anna-Platz zwischen gleichnamigen Pfarrkirche und Kloster, dem Mariannenplatz an der St. Lukas-Kirche oder auf der Praterinsel in mitten der Isar.

Kein Wunder, dass Prominente wie Starkoch Eckard Witzigmann, Unternehmer und Vermögende, die es sich leisten können, hier ihren Wohnsitz haben. Doch auch zahlungskräftigen Interessenten fällt es schwer, ein angemessenes Domizil in den Altbaupalästen zu finden. Platz für Neubauten gibt es im dichtbebauten Viertel kaum: Denn auch Museen (Völkerkundemuseum, Haus der Kunst, Bayerisches Nationalmuseum, Schack-Galerie), Ämter (Oberste Baubehörde, Landesamt für Finanzen, Bayerisches Wirtschaftsministerium), Assekuranz (Versicherungskammer Bayern), Immobilienunternehmen, Kanzleien und Wirtschaftsprüfer drängen sich im Viertel.

Die wenigen Projekte, die mit dem Standort Lehel werben, befinden sich denn auch nicht in dem namensgleichen Bezirksteil, sondern in der benachbarten Gemarkung „Englischer Garten Süd“. Direkt am Eisbach, unweit der Lieblings-Welle der Münchner Surf-Profis,  errichtet Bauträger Legat Group in der Oettingerstraße ein fünfgeschossiges Wohnungsbäude nach den Plänen des Architekturbüro Falk von Tettenborn. Von den 19 Wohnungen mit Wohnflächen von 78 bis 366 Quadratmeter wird allerdings vom Anbieter Bauwerk Capital nur noch eine Wohnung zum Kauf offeriert: Für die Wohnfläche von 75 Quadratmeter verlangen die Verkäufer 890.000 Euro. Der Quadratmeterpreis entspricht knapp 12.000 Euro.

Weiter südlich wird ein 1950er-Bau entkernt, um für das Projekt Park Avenue der ImmoInvest Lerchenfeldstraße Platz für noble Stadtwohnungen zu machen.

Der einzig derzeit größere Neubau im Lehel, an der Zweibrückenstraße südlich des Isartorplatz, ist ein sechsgeschossiges Gebäude der Baywobau. Das nach einem Entwurf der Brückner Architekten im Bau befindliche Haus soll im November diesen Jahres fertig gestellt sein. „Wir bieten aber keine Wohnungen an, sondern werden die Flächen an gewerbliche Nutzer vermieten“, erläutert Hans-Peter Holzner, Projektleiter bei der Baywobau. Die Bäckerei Wimmer ist Mieter der Ladenzeile im Erdgeschoss, Gespräche mit Interessenten der Büros in den oberen Geschossen finden gerade statt. Über die Vermietbarkeit muss sich die Baywobau keine Sorgen machen. 

 

Das Viertel in Zahlen

Das Stadtviertel Lehel im Stadtbezirk Altstadt-Lehel wird von der Isar im Osten und der im Norden begrenzt. Im Westen bildet der Altstadtring die Grenze zur Graggenau. Im Süden begrenzt die Zweibrückenstraße das Lehel zum gegenüberliegendenStadtbezirk Isarvorstadt-Ludwigsvorstadt. Auch der Nordteil der Museumsinsel bis zur Ludwigsbrücke sowie die Praterinsel gehören zum Lehel.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Plätze und Gründerzeitbauten

Anfang des 14. Jahrhundert nutzten viele Arme, die nicht in der Stadt leben durften, das nordöstlich gelegene, von Bächen durchzogene Auenwaldgebiet als Wohnort. 1724 verzichtete Kurfürst Maximilian II. Emanuel 1724 auf noch bestehende Rechte des Gebiet und  vergab das Lehel der vollen Gerichtsbarkeit der Stadt. Im Zuge der großen Stadterweiterungen wurde das Gebiet 1812 in Analogie zu den anderen Vorstädten als „St.-Anna-Vorstadt“ bezeichnet und entwickelt. Heute ist das ehemalige Viertel der Tagelöhner und Wäscher geprägt von den Gründerzeitbauten, in dem heute vor allem Rechtsanwaltskanzleien ihren Sitz haben. Diese herrschaftlichen Bauten gruppieren sich um kleinere, meist mit alten Bäumen bewachsene Plätze mit Kirchen. Dazu gehört die Pfarrkirche St. Anna im Lehel (1897-1900), die von dem Architekten Gabriel von Seidl im historistischen Stil erbaut wurde (Bild links). Die Wahl des Stils der romanischen Kaiserdome des Rheinlands wurde durch die Gründung des Deutschen Reiches und die damit verbundene Wiedereinsetzung des deutschen Kaisertums stark beeinflusst.

 

Deutlich älter ist die Franziskanerklosterkirche St. Anna im Lehel (1727/33) einem Juwel sakraler Baukunst der Rokoko-Zeit. Zu der Anlage gehört ein Komplex aus Orden, Gäste- und Seminarbereich sowie die Provinzzentrale. Die Anlage wurde zwischen 2004 und 2009 durch einen Neubau ergänzt und nach einem Konzept der Hild und K Architekten renoviert und zu einem stimmigen Erscheinungsbild angepasst (Bild rechts). Ein Teil desKlosterkomplexes wurde zu einer Wohnanlage umgewandelt.

Die zwischen 1893 bis 1896 von Albert Schmidt erbaute evangelische Kirche St. Lukas im Südosten des Lehels fällt durch ihre dominierende Lage am westlichen Isarufer und durch ihren romanischen Baustil besonders auf.

Prachtstraßen

Das Erscheinungsbild des Lehel ist aber durch den repräsentativen Charakter seiner zwei Prachtstraßen geprägt, der Maximiliansstraße und der Prinzregentenstraße. Dort befinden sich einige der bedeutendsten Museen der Stadt.

 

Maximilianstraße

War König Ludwig I. mit seinen Architekten Leo von Klenze und Friedrich von Gärtner mit dem Königsplatz und der Ludwigsstraße der Schöpfer des klassizistischen Münchens, so wollte sein Sohn Maximilian sich mit der Ausweitung der Stadt nach Osten und durch einen eigenen Baustil auszeichnen. Nach dem Rücktritt von Ludwig I. verwirklichte König Maximilian II. seine baulichen Vorstellungen mit der Maximilianstraße zwischen dem Max-Joseph Platz bis über die Isar zum Maximilianeum. An dem dafür ausgeschrieben Architekturwettbewerb nahmen die führenden deutschen Architekten wie Friedrich Bürklein, Franz Christian Gau, Heinrich Hübsch, Leo von Klenze, Wilhelm Stier, Friedrich August Stüler, August Voit und Georg Friedrich Ziebland teil. Denn Wettbewerb gewannen nicht einer der führenden bayerischen Architekten, sondern der Berliner Wilhelm Stier. Stier war, wie der etwas später von Maximilian II. an die TH München berufene Rudolf getreu, ein Schüler von Karl Friedrich Schinkel.

Der Maximilian-Stil ist eine Synthese verschiedener Stilepochen. So wurde der Vertikalismus der Gotik mit dem modernen Skelettbau des 19. Jahrhundert verbunden und auf die „modernen“ Materialien Beton und Glas zurückgegriffen. Auch englische Einflüsse (englische Gotik) dieser Zeit wirkten sich auf den Baustil aus.

Bei der Ausführung der Maximilianstraße realisierte Gottgetreu allerdings selbst nur das Gebäude des heutigen Hotels Vierjahreszeiten. Die wichtigsten Bauten der Maximilianstraße wurden von Friedrich Bürklein gestaltet. Von ihm stammt mit dem Gebäude für die Regierung von Oberbayern an der Nordseite  der Prachtstraße der schönste Bau der Maximilianstraße. Bürklein entwarf auch das sehr relativ spät fertig gestellte Maximilianeum als krönender Abschluß der Maximilianstraße auf dem östlichen Hochufer im heutigen Stadtbezirk Au-Haidhausen. Gegenüber von Bürkleins Gebäude für die Regierung von Oberbayern errichtete Eduard von Riedel das Staatliche Museum für Völkerkunde, den aber Kunsthistoriker wie Klaus Gallas für weniger gelungen halten wie der gegenüberliegende Bau. Nach dem Völkerkundemuseum ist es das größte Museum dieser Art in Deutschland und verfügt über eine der ältesten ethnografischen Sammlungen.

Von der Gesamtkonzeption ist die Maximilianstraße im Gegensatz zur saalartigen Ludwigsstraße durch den fließenden Übergang zu den Grün- und Isaranlagen gekennzeichnet und ganz auf einen höher gesetzten Blickpunkt – dem Maximilianeum – ausgerichtet. Leider wurde der originelle Charakter des Straßenensembles durch den Altstadtring (Teilabschnitt Thomas Wimmer- und Karl-Scharnagl-Ring) und der Neubebauung der Versicherungskammer Bayerns an der Widenmeyerstraße stark beeinträchtigt.

 

 

 

Prinzregentenstraße

 

 

Die Prinzregentenstraße ist die zuletzt realisierte Prachtstraße Münchens. Erste Planungen gehen bereits auf Ludwig II. zurück, in Auftrag gegeben und weitgehend realisiert wurde die Straße zwischen dem Prinz-Carl-Palais (von Carl von Fischer erbaut, heute im Stadtteil Graggenau in der Altstadt) bis zum Prinzregentenplatz in Bogenhausen reichende Straße aber vor allem unter Prinzregent Luitpold. Einen starken Eingriff wurde auf Adolf Hitlers Wunsch zur Umgestaltung als Aufmarschstraße der Stadt der Bewegung vorgenommen.

 

 

Die Prinzregentenstraße war zunächst durch die malerische Öffnung zum Englischen Garten im Norden und zu seiner Verbindung zu den Isaranlagen im Osten zum Friedensengel bestimmt. Der Südteil der Straße war durch eine lockere Villenbebauung geprägt. Entlang der Straße befinden sich bedeutende Museen. So wurde nach den Plänen von Gabriel von Seidl zwischen 1894 und 1900 an der Nordseite der Prinzregentenstraße als Malerischer Übergang zum Englischen Garten das Bayerische Nationalmuseum erbaut. Sie enthält die kunstgeschichtliche und volkskundliche Sammlungen Bayerns. Äußerlich verbindet der Bau die verschiedenen Stilepochen der Ausstelungsstücke im Innern des Gebäudes durch eine phantasievolle Kombination der Romanik (Ostflügel), Barock (Turm des Mittelbaus) Renaissance (Westflügel) und Rokoko (westlicher Kopfbau).

 

Etwas weiter östlich befindet sich das von Max Littmann zwischen 1907 bis 1909 errichtete Gebäude der Schack-Galerie. Es wurde im neuklassizistischen Stil erbaut und wurde mit dem barockisierenden Palastbau der ehemaligen preußischen Gesandschaft verbunden. Die Galerie enthält von dem preußischen Gesandten Adolf Friedrich von Schack gesammelte Werke bedeutender Maler seiner Zeit wie Böcklin, Feuerbach, Lenbach, Schwind und Spitzweg.

 

 

Nach der Machtübernahme der Nationalsozialisten erhielt die Prinzregentenstraße eine grundlegende Umgestaltung, die ihren offenen Charakter durch mächtige Bauten für die Aufmarschstraße grundlegend verwandelte. Durch das neoklassizistische „Haus der Deutschen Kunst“ nach den Plänen von Hitlers damaligen Lieblingsarchitekten, Paul Ludwig Troost, wurde der bislang offene Übergang zum Englischen Garten rigeros abgeriegelt. Der erste große Repräsentationsbau der faschistischen Regierung zeichnet sich durch seine endlos scheinende offene Säulenhallen entlang der Prinzregentenstraße und dem Englischen Garten aus. Die Kunstwerke in den über die gesamte Gebäudehöhe reichenden mittleren Ausstellungshallen werden in dem viel zu breit gelagerten Baukörper durch großflächige Oberlichter erhellt.

Der martialische Charakter der Straße wurde zudem durch den an der Südseite zwischen 1937 und 1939 durch den Architekten German Bestelmeyer erstellten Bau des „Luftgaukommando“ betont. Für die Luftzentrale des südbayerischen Militärflugwesens entwarf Bestelmeyer einen vergröberten Palastbau, dekoriert durch NS-Symbole wie Adler, Sprenggiebel mit Stahlhelmen sowie Fenstergitter aus geschmiedeten Hakenkreuzen. Heute wird der Bau ohne bauliche Änderungen an dieser Symbolik als Wirtschafts- und Verkehrsministerium des Freistaates Bayern genutzt.

Das auf der gegenüberliegende Straßenseite befindliche, durch Gabriel von Seidl errichtete Gebäude, das heutige Bayerische Nationalmuseum, ergänzte Bestelmeyer durch die "Dienststelle des Generalbaurats der Hauptstadt der Bewegung." In diese Position setzte Hitler Hermann Giesler (1898-1987) ein, der die radikale Neugestaltung für München vornehmen sollte. Die Pläne wurden allerdings wegen der Unterbrechung durch den Krieg bei weitem nicht realisiert.

 

 

 

Immobilienmarkt

Die Mieten und Preise sind hier sowohl bei Wohn- wie auch bei den Gewerbeimmobilien mit am höchsten in der Stadt.

Gewerbeimmobilien

Seit Mitte des 19. Jahrhunderts ist der Lehel Sitz von Versicherungsunternehmen und Verwaltungseinrichtungen der öffentlichen Hand. So hat die Bayerische Versicherungskammer, eine der großen Immobilienbestandshalter ihren Sitz Isar-nah an der Ecke Maximilianstraße/Widenmayerstraße.

Im nördlichen Teil des Lehels wurden in den vergangenen Jahren auch einige neue Bürobauten errichtet. Gegenüber dem Haus der Kunst an der Prinzregentstraße hat derArchitekt Otto Steidle vor einigen Jahren für die Pensionskasse der Wacker-Chemie in Burghausen ein Quartier aus Geschäfts- und Wohngebäude erstellt (Bild oben).

 

 Am Karl-Scharnagl-Ring ist die Münchner Hypothekenbank untergebracht, daneben befindet sich auch das von der Accumulata entwickelte und von Auer + Weber + Assoziierte Architekten entworfene „Altstadt Palais“ (Bild links). Ein weitere Entwicklungsprojekt der vergangene Jahre ist das in der Nähe befindliche „Lehel Caree“.

An der Maximilianstraße Ecke Karl-Scharnagl-Ring befindet sich in dem von Friedrich Bürklein gestalteten Gebäude für die Regierung Oberbayern eine der schönsten Bauten im Maximilianstil. Hier ist das Ausgleichsamt untergebracht. Entlang dem westlichen Teil der Prinzregentenstraße befinden sich ebenfalls große Gebäude der öffentlichen Hand: So ist das von German Bestelmeyer als Luftgaukommando erbaute Gebäude heute der Sitz des Bayerischen Staatsministerium für Wirtschaft und Verkehr.

 

Hinter dem Gebäude der Prinzregentenstraße“ befinden sich zudem das Landesamt für Finanzen und das Staatliche Vermessungsamt. An der Ecke Prinzregentenstraße/Karl-Scharnagl-Ring hat die Oberste Baubehörede im Staatsministerium des Innern ihren Verwaltungssitz.

An der Ecke Maximilianstraße/Widenmeyerstraße hat die Bayerische Versicherungskammer ihren Sitz in einen Betonbau, der sich deutlich von den Bauten des 19. Jahrhundert abhebt. Zu dem Versicherungsunternehmen gehören aber nördlich davon weitere Gebäude.

Hinter der Randbebauung entlang dieser verkehrsreichen Hauptachsen liegen die vom Lärm weitgehend abgeschirmten Gründervillen. Seit Mitter der 1960er-Jahre wurden diese ursprünglich fast nur zu wohnungswirtschaftlich genutzten Gebäude zunehmend gewerblich als Bürostandort genutzt. Mieter und Besitzer der gewerblich genutzten Villen und repräsentativen Gebäude sind vor allem Rechtsanwälte, Patentanwälte, Wirtschaftsprüfer, Ärzte, Banken aber auch Konsulate ausländischer Staaten.

 

 

Wohnimmobilien

Das Lehel ist neben einigen Bereichen der Altstadt und Altbogenhausen der Wohnstandort mit den höchsten Preisen und Mieten in München. Mit Hilfe der dirigistischen Maßnahme der Zweckentfremdungsverordnung versuchte die Stadt München die Umwandlung von Wohn- in Gewerbeimmobilien zu begrenzen. Mittlerweile ist aufgrund der hohen Wohnungspreise der Trend ohnehin etwas gestoppt. Allerdings werden immer mehr ehemalige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen an zahlungskräftige E