Ein Viertel hebt ab: Preisblasen am Glockenbach

Zwischen Isar, dem alten Südfriedhof und der Fraunhoferstraße liegt Münchens beliebtestes Ausgehviertel. Mittlerweile gilt es als Paradebeispiel der Gentrifizierung, bei der arme Mieter von reichen Inveszoren verdrängt werden. Erweisen sich die Käufer bald eher als Opfer statt als Täter?.

 

Das Ziel des Sightseeing-Bus mit der Aufschrift Goldgrund ist das Grundstück des ehemaligen Heizkraftwerkes. Hier steht nun in gleicher Gestalt das glitzernde Luxushochhaus The Seven mit Deutschlands teuerstem Penthouse. Der in edlem Tuch gekleidete Verkäufer von Goldgrund verspricht den Mitfahrenden: „ Das ist eines der lebendigsten Viertel Münchens – wir arbeiten daran, das zu ändern."

Das Gelächter im Publikum verrät, dass es keine ernsthafte Kaufinteressenten sind. Auch handelt es sich bei der Goldgrund-Veranstaltung um keine Promotion für Luxuswohnungen, sondern um eine Protest-Aktion mit Kabarettisten wie Gerhard Polt, Jochen Busse und Luise Kinseher. „Der Mieter ist wie ein Hausschwamm, wenn er einmal drin sitzt, kriegt man ihn nicht mehr raus“, mimt Gerhard Polt den skrupellosen Vermieter. Es ist klar, wer für die Künstler die Täter und wer die Opfer sind.

Tatsächlich erscheint vielen die Verwandlung des Glockenbachviertels als eine Provokation. Für sie wird ein lebendiges Viertel mit Kneipen, einer Schwulen- und Künstlerszene durch Kapitalisten zerstört, die abgeschirmte Luxusdomizile wie The Seven oder die Glockenbachsuiten hochziehen. Nette Omas, Kleingewerbetreibende, Studenten und Künstler werden durch arrogante Yuppies und protzende Neureiche verdrängt.

Doch die neuen Luxusbauten liegen im Gärtnerplatzviertel und nicht im Glockenbachviertel. Auch ist das Glockenbachviertel schon lange nicht mehr die günstige Wohngegend der Arbeiter- und Kleingewerbetreibenden. Die Studenten, die nächtens das Ausgehviertel bevölkern, können es sich nicht leisten, dort zu wohnen.

 

Im wirklichen Glockenbachviertel wird kaum gebaut. Tatsächlich finden sich dort keine Schnäppchen. Die Eichbauer Gruppe stellte vor kurzem eine Wohnanlage in der Jahnstraße fertig. Die Wohnungen von Jahn34 sind allerdings bereits komplett verkauft und bezogen. Der Preis einer 151 Quadratmeter großen Wohnung lag bei 690.000 Euro, pro Quadratmeter 4556 Euro. Dabei wurden die Wohnungen auf Basis eines  Erbbaurecht verkauft, weshalb die Erwerber noch laufend einen Erbauzins bezahlen müssen. Der muss recht hoch sein: Eine 122 Quadratmeter große Wohnung von Jahn 34 wird für eine Monatsmiete von 2250 Euro angeboten (Bild links).

Gebaut und saniert wird auch entlang der stark befahrenen Auenstraße. Es gibt auch beschauliche Hinterhöfe mit Kleingewerbe. Oft wird für unsanierten Häuser unbemerkt viel gezahlt (übernächste Bilder links und rechts).

Für mehr Aufsehen sorgen die bereits erwähnten Glockenbachsuiten, die auf dem Grundstück der ehemaligen Osteria Santini mit Biergarten in der Frauenhoferstraße entstehen. Die „SZ“ monierte den Kahlschlag von sechs alten Kastanienbäumen. Widerstand formierte sich aber vor allem im Internet unter „change.org“. Mehr als 11.000 Unterzeichner forderten den Baustopp. Ein Anwohner klagt gegen das Projekt. Auf der Protest-Website wird das Gebäude als grauer Klotz dargestellt. „Das Entrée zur Fraunhoferstraße und dem Glockenbachviertel wird schwerst geschädigt“,so Andreas Dorsch, Initiator der Petition. „Hier wird das allgemeine Interesse dem Interesse eines Einzelnen (Geldbeutels) unterworfen.“ Die Unterzeichner der Petition berufen sich auf die Erhaltungssatzung des Gärtnerplatzviertels, nach der die Baugenehmigung versagt werden darf, wenn die Anlage Ortsbild, Stadtgestalt oder Landschaftsbild beeinträchtigt.

Die Behörden waren jedoch anderer Ansicht – mit dem Bau wurde soeben begonnen. Der Entwurf der Architekten Allmann Sattler Wappner wirkt aufgrund seiner transparenten Gestaltung auch keinesfalls so klobig, wie die Projektgegner weismachen wollen. In der Höhe orientiert er sich trotz seines modern-klassischen Stils an den Nachbargebäuden, gibt aber dem Viertel von der Reichenbachbrücke eine klare Kante. „Schließlich markiert die Ecke gewissermaßen das Eingangstor zur Innenstadt“, sagt Emmanuel Thomas, Geschäftsführer des Münchner Projektentwicklers  Concept Bau

 

Für einige Projektgegner mag aber auch Neid ein Motiv sein. Die Preise der angebotenen Wohnungen sprengen die Vorstellungskraft vieler Anwohner: Im Internetportal immobilienscout24 wird eine 63 Quadratmeter große Wohnung im zweiten Stockwerk für 640.000 Euro angeboten, eine 152 Quadratmeter große Suite in der sechsten Etage kostet sogar 3,2 Millionen Euro. Dies entspricht einer Bandbreite von 10.000 bis 21.000 Euro pro Quadratmeter!

Dabei gehen die Erwerber aufgrund der Erhaltungssatzung beträchtliche Risiken ein. Diese greift auch massiv in die Eigentumsrechte der Erwerber ein. So nimmt die Stadt für sich ein Vorkaufsrecht für die Wohnungen in Anspruch, sofern auf „unangemessene Modernisierungsmaßnahmen“ und die Umwandlung in Eigentumswohnungen nicht verzichtet wird. Wer als Anleger im Viertel eine Wohnung zur Vermietung erwirbt und diese später verkaufen will, muss für diesen Malus mit einem Preisabschlag rechnen. Vor allem kann die Behörde eine spätere Eigennutzung untersagen. 

Dies scheint aber Vermögende Käufer nicht abzuschrecken. „Die Nachfrage nach dem Projekt war bereits vor dem Baubeginn überdurchschnittlich groß“, sagt Thomas. Rund 50 Prozent der 25 Eigentumswohnungen sind bereits verkauft oder reserviert, darunter das Penthouse im siebten Obergeschoss.

Anfang 2016 sollen die Käufer ihre Wohnungen beziehen können. Platzt bis dahin die Immobilienpreisblase, sind die Käufer statt die Mieter die wirklichen Opfer im Viertel.

 

Das Viertel in Zahlen

 

Das Viertel im Osten des Stadtbezirks Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt wird im Nordosten von der Fraunhoferstraße zum Viertel des  Gärtnerplatz begrenzt. Im Südosten verläuft die Grenze entlang der Isar – gegenüber befindet sich der Stadtbezirk Au- Haidhausen mit dem Bezirksteil Untere Au. Im Südosten wird das Glockenbach- viertel durch die Kapuzinerstraße begrenzt, die es vom Dreimühlenviertel und dem Schlachthofviertel abtrennt.

 Südwestlich nach Nordwesten verläuft die Grenze entlang der Pestalozzistraße an der Ostseite des alten südlichen Friedhofs und der Müllerstraße. Es grenzt im Norden an das Angerviertel, einem Viertel der Altstadt. 

 

 

Einwohner: Unter den Bewohnern befinden sich vergleichsweise viele Singles. Das Durchschnittalter der Viertelbewohner liegt deutlich unter dem der Stadt, der Auslän- deranteil ist etwas geringer als im Münchner Durchschnitt.

Infrastruktur: Das zentrumsnahe Viertel ist durch ÖPNV mit Tram (Müllerstr.: 16, 18), Bus und U-Bahn (Sendlinger Tor: U1, U2, U3, U6, U7; Frauenhoferstraße: U1, U2, U 7) gut erschlossen. Das Glockenbachvier- tel ist ein Ausgehviertel mit einer hohe Kneipendichte. Naherholung bietet die Isar, die hier renaturalisiert wurde.

Immobilien: Wer hier als Altmieter bei einem zurückhaltenden Vermieter wohnt, kann sich glücklich schätzen. Neumieten sind sehr hoch. Kaufinteressenten finden hier kaum Neubauwohnungen und wenn, dann sind sie sehr teuer.

In den vergangenen zwei Jahrzehnzte hat sich die Bevölkerungsstruktur durch den Zuzug junger, aber wohlhabender Menschen stark im Glockenbachviertel verändert. Es ist das am dichtesten besiedelte Wohnviertel Münchens. Durch den Abriss alter Firmengebäude, wie etwa Hurth und Zettler, die das Viertel geprägt hatten, hat sich auch schrittweise die Bausubstanz und Nutzung geändert. Auf den ehemaligen Fabrikgelände wurden oft Häuser mit Eigentumswohnungen erstellt

Im Mietspiegel für München 2013 wird die Gemarkung Glockenbach ausschließlich als Wohnlage mit guter Qualität eingestuft. Diese Beurteilung spiegelt weder die Miethöhe noch die Bauqualität wider. Bezogen auf die Neumieten dürfte das Viertel sich bei den Neubauten und den sanierten Altbauten kaum von den teuersten Wohnlagen in München, etwa dem Lehel und der Altstadt unterscheiden. Bei der Bauqualität der Häuser und die der Wohnung gibt es im Viertel ist allerdings erhebliche Unterschiede. Die begehrten Altbauten sind häufig aufgrund des Wohnungsgrundrisses und eventuellen Wohnungsaufteilungen als ehemalige Arbeitermietshäuser recht ungünstig beleuchtet und durchlüftet. Schlecht erhaltene Bauten und Wohnungen werden dann aber trotzdem zu einer sehr hohen Miete genutzt. Eigentümer, die bereits sehr lange im Besitz von Wohnimmobilien im Glockenbach sind profitieren von einer relativ hohen Mietrendite, sofern sie diese immer marktüblich angepasst haben. Für Käufer rechnen sich die wenig angebotenen Objekte aufgrund der hohen Kaufpreise, des üblichen Renovierungsstaus  und der relativ niedrigen Mieten kaum. Ausnahme: Sofern eine Modernisierung rechtlich mit den Mietern und finanziell möglich ist und sich die Qualität spürbar verbessern lässt, kann sich auch eine lukrative Mietrendite ergeben.

 

 

Wo ist Glockenbach?

Das durch die Fraunhoferstraße getrennte Gärtnerplatzviertel wird mit Glockenbachviertel oft synonym als Bezeichnung für den Gesamtbereich beider Viertel benutzt, da beide eine ähnliche Struktur aufweisen. Zum Teil wird sogar auch die Gegend des Dreimühlenviertel südlich der Kapuzinerstraße darunter gezählt. Diese Gebiete werden verwaltungstechnisch jedoch in die drei Viertel unterschieden. Häufig wird der Bach, der heute die Gegend noch sichtbar durchfließt, mit dem Viertel gleichgesetzt. Dabei handelt es sich aber nicht um den Glockenbach, sondern um den Westernmühlbach (Bild links). Als ab 1966 die Bäche großteils trockengelegt und verfüllt wurden, blieb der Westermühlbach als Kühlwasserzufluss für das Heizkraftwerk Müllerstraße erhalten. Er fließt teilweise oberirdisch durch das Dreimühlenviertel und dem Glockenbachviertel. Hier zweigt er in der Pestalozzistraße in den unterirdisch verlaufenden Glockenbach ab. Die eigentliche Fortsetzung zum Lazarettbach wurde wie die anderen Bäche trockengelegt.

Von den Hütten der Tagelöhner zum „In-Viertel“

Der Name Glockenbach leitet sich von der früheren Nutzung des Baches ab. Außerhalb des damaligen München, vor dem Sendlinger Tor beim Kalkofen bestand von 1476 - 1671 ein Gießhaus, wo auch Glocken hergestellt wurden. Der daneben fließende Bach wurde Glockenbach genannt. Der Gießerei verdankte auch die ehemalige Glockenstraße am Friedhof ihren Namen, die seit 1897 Pestalozzistraße heißt. In der sonst kaum besiedelten Gegend zwischen Stadtmauern und Isar befand sich 16. Jahrhundert ein zwischen zwei Stadtbächen gelegenes „Brechhaus“ (Pesthaus, heute in derBaumstraße 5-7). Ende des 17. Jahrhunderts wurde das Haus für die Tuchfabrik Max Emanuels in der Au verwendet. Danach war es bis zur Eröffnung des neuen Lazaretts in der Müllerstraße (1777) ein Militärlazarett. 1828 wurde das Haus abgerissen. In der Gegend um die Baum- und Palmstraße, ehemals zwischen Isar und Pesenbach gelegen, bildeten die Pechsieder eine der ersten Ansiedlungen der Isarvorstadt. Noch heute ist das Gebiet unter dem Namen „Pechwinkel“ bekannt.

Die vielen aus der Isar abgeleiteten Stadtbächen versorgten die in der Gegend angesiedelte Gewerbebetriebe als Kraft- oder Wasserspender oder dienten als. Der Westermühlbach erhielt seinen Namen von der 1345 vom Heiliggeistspital erbauten Westamill (heute Holzstraße 28). Über ihn konnten Flöße bis zur Oberen Lände (heute) schiffen. Heute befindet sich dort die Grünanlage Am Glockenbach, die an den Südfriedhof grenzt (Bild links). Anfang des 19. Jahrhunderts lebten hier nur etwa 2300 Einwohner – vor allem Müller, Gärner, Milchmänner, Wäscher, Bleicher, Zimmerleute, Floßmeister, Pferdehändler und Tagelöhner in häufig ärmlichen Behausungen. Als Überschwemmungsgebiet wurde die Gegend der Isarvorstadt relativ spät, erst durch mit den Bau der Fraunhofer Straße erschlossen.

Seit Mitte der 1870 begann verstärkt der Ausbau von Westen nach Osten, durch einen kuriosen Mix aus Arbeiterwohnungen, Gewerbe und Unterhaltungsbranche. In der Ickstattstraße eröffnete 1874 das von Franz Kil erbaute Theater Colosseum, in dem ein Unterhaltungsprogramm mit Varieté, Artistik, Faschingsbälle und auch Box- und Ringkämpfe veranstaltet wurde. Auf dem Gelände der Westermühle in der Holzstraße 28-30 siedelte sich 1877 die Elektrotechnische Fabrik Alois Zettler an, die unter Nutzung der Wasserkraft in der Frühzeit der Elektrizität Staubsauger, Heizkörper und Rufanlagen produzierte. Die Firma wurde erst 1998 aufgelöst und die Gebäude verkauft.

 

Das Ausgehviertel

Die etwa 200 Meter lange Hans-Sachs-Straße wurde erst recht spät durch die Privatinitiative von Heinrich Lempuhl erschlossen. Die 1897–1900 entstandenen neubarocken Häuser waren von vornherein für eine gehobene Klientel geplant und über dem hier üblichen Standard, etwa mit Bädern ausgestattet. Der Straßenzug wurde im Vergleich zur Umgebung relativ spät mit stattlichen, fünfgeschossigen Mietshäusern in geschlossener Reihung bebaut. Die breiten, mit Erkern geschmückten Häuser sind in Dekoren in Formen der späten deutschen Neorenaissance oder des Neobarocks ausgestattet. Die für das Glockenbachviertel ungewöhnlich gehobene Bauweise und Ausstattung war spekulativ begründet, um hier eine höhere Einkommensschicht als Mieter anzusprechen.

Weil die Gebäude der Hans-Sachs-Straße weitgehend  im Zweiten Weltkrieg von Beschädigungen verschont blieb, ist es eine der erhaltenen Straßenzüge aus der Zeit um 1900, was in München eine Seltenheit ist. Zu den Erbauern und Architekten der Häuser gehören der Bauunternehmer Leonhard Moll, das Büro Rosa Barbist und Heinrich Volbehr.

Der Abschluss des Straßenzugs bildet wegen des ungünstig geschnittenen Grundstücks zwischen Jahnstraße und der Kreuzung zur Westermühlstraße ein spitzwinkliger Neubarock-Eckbau des Architekten Hans Thaler. Der Bauherr, der Zimmermeister Anton Hatzl, liess in den oberen vier Stockwerken jeweils drei Wohnungen und im Erdgeschoss ein Gastlokal der Augustinerbrauerei unterbringen. Dort befindet sich heute das beliebte Trefflokal „Faun“.

1912 eröffnete in der Straße das Kino Neue Arena (Bild rechts) seine Pforten und heute ist es eines der letzten kleinen Kinos Münchens. In der Gegend um die Hans-Sachs-Straße befinden sich außer Kneipen auch Einkaufsläden mit Mode, Bücher und Kunstgewerbe, weshalb es als Shopping-Straße auch beliebt ist. Zum Teil hat dies auch historische Gründe. Im Glockenbachviertel entwickelte sich ein gemischtes Mietshaus- und Gewerbeviertel. Aus Galizien siedelten sich seit Anfang des 20. Jahrhunderts zahlreiche Juden an. Sie wählten die Isarvorstadt, weil es „Kleine-Leute-Viertel“, relativ erschwinglich war zum leben. Sie waren oft in der sich hier entwickelnden Textil- und Bekleidungsbranche stark vertretenen.

Wegen des Wachstum Münchens wurden Kirchenbauvereine gegründet, die auch 1895 in der Auenstraße 1, am Ufer der Isar, den Bau der Kirche St. Maximilian (Bild links) finanzierten. Der Grund wurde von der Stadt kostenlos zur Verfügung gestellt. Die Ausschreibung gewann der Architekt Heinrich von Schmidt mit einem neugotischen Entwurf, den er allerdings aufgrund mangelnder Gelder in einen neoromanischen Bau abändern musste. Der Bau, der mit seinen beiden Türmen den Isarkai beherrscht, wurde im Zweiten Weltkrieg stark beschädigt und vereinfachend wieder aufgebaut. 

Nicht weit entfernt, in der Wittelsbacherstraße 10, befindet sich auch der 1888 erstellte palastartige Risalitbau der Volksschule im Stil der nordischen Renaissance. Ihr Architekt, Erwin Eggers, hatte besonderen Wert auf eine prächtige Gestaltung des Eingangsportal legt.

Auf der Höhe der Wittelsbacherbrücke, eine von Theodor Fischer errichtete vierbogige Steinbrücke mit einer Reiterfigur Otto von Wittelsbach (von Georg Wrba) bildet das Haus in der Wittelsbacherstraße 15 und zum Baldeplatz die Grenze zum Dreimühlenviertel. Der reich gestaltete Bau mit Eckerttürmchen wurde von dem Architekten P. W. Fitzky 1890 erbaut und 1954 um ein Geschoss aufgestockt. Im Erdgeschoss befindet sich das „Zoozies“, dessen Terrasse im Sommer  trotz des starken Verkehr von der Kapuzinerstraße und der Wittelsbacherstraße sehr frequentiert wird.

 

 

In der Isarvorstadt etablierten sich auch zahlreiche Bordelle. Anfang des 20. Jahrhunderts war die Straßen-Prostitution in der Müllerstraße stark verbreitet. Als ab den 1920ern die Gesellschaft liberaler zu werden etablierte sich im Viertel eine Schwulenszene mit dem Arndthof und dem Gasthaus Schwarzfischer, die aber mit dem Machtübernahme der Nationalsozialisten und der Verfolgung Homosexueller endete. Nach dem Zweiten Weltkrieg blühte das Glockenbachviertel wieder als Szene- und Ausgehviertel auf. Im Jahre 1986 schließen sich verschiedene Vereine zusammen und gründen den Verein Schwules Kultur- und Kommunikationszentrum (SchwuKK). Heute ist die Schwulenszene vor allem entlang der Müllerstraße mit Kneipen, Bars und Restaurant angesiedelt.

Außer als Ausgehviertel hat aber das Glockenbachviertel in den vergangenen Jahrzehnten stark an Attraktivität unter jüngeren, aber gutverdienenden Menschen als Wohnviertel gewonnen. Seit den 1980er Jahren zogen auch zahlreiche Künstler, Starfriseure und andere Freischaffende in die billigen Altbauwohnungen in zentraler Lage, zahlreiche Kneipen und Bars ziehen Publikum aus dem ganzen Stadtgebiet an.

 

In den 1990er Jahren hat sich das ursprünglich einfache Bürgerviertel, dessen Bausubstanz im Zweiten Weltkrieg stark gelitten hatte zu einem der begehrtesten Wohn- und Ausgehviertel Münchens entwickelt. Zusammen mit dem benachbarten Gärtnerplatzviertel gibt es hier die meisten Kneipen und Restaurants und die Gegend gilt immer mehr als Zentrum des Nachtlebens.

Eines der Zentren ist dabei