Luxusoffensive am Gärtnerplatz

An der Blumenstraße, wo einst Skandalregisseur Rainer Werner Fassbinder mit dem „Antiteater“ für Aufregung sorgte, entstehen Münchens teuerste Wohnungen.

In dem Hinterhof bei der Klenzestraße herrscht Baulärm. Gelb behelmte Männer hämmern an den Holzverschalungen, ein Kompressor dröhnt. Der Vorarbeiter weist laut einen vom Kran heranschwebende Fließbeton-Behälter ein. „Ja, hier ist ganz schön was los “, bestätigt Karl Rabenseifner, dessen Polsterei-Werkstatt sich im Innenhof befindet. „Die bauen eine Tiefgarage.“ Dann zeigt er über die Häuserdächer, die von dem riesigen Solitär des alten Heizkraftwerks überragt wird. „Die größere Baustelle befindet sich aber dort.“

 

„Dort“ ist ein Baugelände an der Blumenstraße, wo Bagger und Schwerlaster vor kurzem den letzten Bauschutt wegräumten. Vom Fernheizkraftwerk steht nur noch der ausgeschlachtete 52 Meter hohe Maschinenturm. Die Investoren, die Alpha Invest mit ihrem umtriebigen Geschäftsführer Jörg Scheufele und die Stuttgarter LBBW Immobilien Capital, wollen den 1956 erbauten Turm unter dem Namen der Hausnummer – The Seven – bis Ende 2012 in eine Architektur-Ikone verwandeln. Den Wettbewerb dafür hatten 2007 das Berliner Architekturbüro Léon Wohlhage Wernik mit der Hamburger Landschaftsarchitektin Christiane Sörensen gewonnen: In dem entstehen Luxuswohnungen, ein Spa—Bereich  und Münchens exklusivste Kindertagseinrichtung aufnehmen: fünf Millionen Euro will sich die Stadt die Nobel-Kita kosten lassen. Neu erbaut werden auf dem Gelände zudem ein viergeschossiges Atrium mit bis zu 82 Stadtwohnungen sowie ein Büro- und Gewerbekomplex.

 

Für die beiden obersten Stockwerke des Turms hat sich Scheufele etwas besonders ausgedacht: Dort soll ein 600 Quadratmeter großes Penthouse mit Blick über Altstadt bis zu den Alpen entstehen. Im Dezember waren bereits die obersten drei Etagen für Quadratmeterpreise bis zu 20.000 Euro verkauft.

 

 

 

 

 

Gegenüber von „The Seven“ ist gerade ein anderes Wohnhaus fertig gestellt worden. Auf dem Grundstück des ehemaligen Fachgeschäfts „Schaumstoff Fischer“ hat die Südhausbau 21 Eigentumswohnungen und ein Ladengeschäft errichtet. Das vom österreichischen Architekten und Münchner Universitätsprofessor Peter Ebner entworfene Ensemble fällt durch ihre Fassade auf: Unterschiedlich große, versetzt angeordnete Fenster erzeugen „ein spannungsvolles Lichtspiel in den Räumen“. Spannend dürfte auch die Vermarktung sein: Eine 160 Quadratmeter große Wohnung wird für eine monatliche Warmmiete von 3600 Euro angeboten, die Kaufpreise liegen um 5000 Euro pro Quadratmeter.

 

 

Nicht alle Neuheiten des Viertels sind so gut sichtbar präsentiert. In der Reichenbachstraße 22 wurde zwar das 1865 errichtete unübersehbare Vordergebäude saniert, der gelobte Neubau nach dem Entwurf Thomas Unterlandstättner versteckt sich aber dahinter. Auf einem schmalen Grundstück ließ der Projektentwickler Euroboden 13 Eigentumswohnungen in einem Stadthaus mit aufgesetzten Bronze-Kubus errichten. Die Quadratmeterpreise: zwischen 5400 bis 7200 Euro.

Stolze Preise weist auch der Schaufensteraushang von „G5 Immobilien“ am Gärtnerplatz aus. Ob die Studentinen und junge Mütter, die nebenan im „Le Pain Quotidien“ Milchkaffee aus großen Schalen schlürfen, zu den Kunden des Maklers gehören?

Immer weniger Menschen können es sich leisten, hier zu wohnen. 2009 betrug im Gärtnerplatzviertel der Saldo aus Zuzug abzüglich Wegzug minus 108 Personen. Dies sind immerhin etwa zwei Prozent des 5187 Einwohner zählenden Viertels. „In den vergangenen zehn Jahren wird zunehmend die angestammte Bevölkerung verdrängt, das Viertel ist von einem klassischen Gentrifizierungsprozess unterworfen“, stellt die Zeitschrift DBZ fest. Dabei war das Gärtnerplatzviertel, als es um 1860 angelegt wurde, in erster Linie als Mietshausviertel für Kleingewerbetreibende, Handwerker und Arbeiter bestimmt. Die geschlossene Bebauung  mit viergeschossigen Mietshäusern in einem einheitlichen, spätklassizistischen Stil begann vom Gärtnerplatz und erfasste bald den nördlichen Teil der Reichenbachstraße sowie den Abschnitt der Klenzestraße zwischen Gärtnerplatz und Fraunhoferstraße.

Der Gärtnerplatz, das Zentrum des Viertels, wurde 1862 angelegt und bis 1865 bebaut. Der Name Gärtnerplatz geht auf den Architekten Friedrich von Gärtner zurück. Im mittleren Rondell des Platzes wurde eine bronzene Standfigur (von Max Widenmann) des Architekten der Ludwigsstraße aufgestellt, gegenüber davon steht eine bronzene Standfigur Leo von Klenzes (von Friedrich Brugger), Gärtners Gegenspieler in der Gunst König Ludwigs I. und in der städtebaulichen Gestaltung Münchens. Der Platz wurde allerdings nicht von Gärtner, der zu dem Zeitpunkt des Baus schon verstorben war, sondern von dem Stadtgartendirektor Max Kolb als ersten Schmuckplatz Münchens gestaltet. Prominentestes Gebäude ist das von Michael Reifenstuel gestaltete Staatstheater. Das 1865 eröffnete, von einer Aktiengesellschaft getragene Theater war als Spielstätte für das Volkstheater gedacht. König Ludwig II. höchstpersönlich war es, der den Fortbestand des bereits kurz nach der Gründung vor dem Bankrott stehende Theater sicherte. Der Märchenkönig kaufte das Gärtnerplatztheater kurzerhand auf. Mittlerweile ist das Theater der Anziehungspunkt des Viertels. Dabei war es bei den ersten Entwürfen zur Anlage des Viertels gar nicht vorgesehen. Es wurde erst später – aus Spekulationsgründen – in die Planung zum Platz eingeführt, um die Attraktivität des neuen entstehenden Stadtviertels zu steigern. Mittlerweile kann es als Symbol des neuen Reichtums und der neuen Spekulationwelle des Viertels angesehen werden.

Die Stadt reagiert auf den Preisschub um den Gärtnerplatz vereinzelt mit Wohn-Subventionen. „Wir haben in der Papa-Schmidt-Straße ein Projekt für den sozialen Wohnungsbau erstellt und planen ein weiteres an der Blumenstraße 29“, sagte Kommunalreferentin Gabriele Friderich beim Baustart eines Gebäudes an der Müllerstraße 14. Dort lässt die Landeshauptstadt das „Schwule Kommunikations- und Kulturzentrum in München“, zwei Stadthäuser, aber auch zwölf Wohnungen für einkommensschwache Haushalte errichten.

Wer überleben will, passt sich aber dem neuen Klientel an. Karl Reibenseifner hat das Schild seiner Polsterei durch ein modernes Plexiglas mit der Aufschrift „Raumausstatter“ ersetzt.

 

Das Viertel in Zahlen

Einwohner: Um den Gärtner- platz wohnen mittlerweile fastausschließlich Bezieher hoher Ein- kommen. Der Akademikeranteil ist überdurchschnittlich. Neben dem benachbarten Glockenbachviertel gilt das Ausgeh- und Kneipen- viertel als Zentrum der schwulen Subkultur und als Treffpunkt der Indie- und Alternativszene.

Infrastruktur: Mit der U-Bahn- Haltestelle (U1, U2) an der Fraun- hoferstraße und durch die S-Bahn- haltestelle am Isartor besteht eine gute Anbindung an das öffentliche Nahrverkehrsnetz. Die Bandbrei- te und Anzahl der Schulen und Kitas ist durch Einrichtungen wie Kohlstraße 5 und Klenzestraße 48 überdurchschnittlich.

Immobilien: Der Mietspiegel 2010 weisst das gesamte Gärtnerplatzviertel als "gute Wohnlage" aus. Die Neumieten hängen jedoch stark vom Wohnungsschnitt, Helligkeit und Ausrichtung ab und reichen von 12 bis  18 Euro pro Quadratmeter. 

Neubauwohnungen und sanierter Altbau sind in der Regel kaum mehr unter 5000 Euro pro Quadratmeter zu bekommen, können aber je nach Ausstattung deutlich darüber liegen.