Das München Modell

Die Landeshauptstadt München fördert Wohnnutzung für Münchner Familien mit mittleren Einkommen. Dabei gibt es zwei Formen: günstige Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Und für Wohnungen, die zur Vermietung vorgesehen sind,  bezahlbare Mieten. Das Angebot ist aber auch für die vielen Berufspendler gedacht, die außerhalb wohnen, aber in München ihren Arbeitsplatz haben und für Familien, die in der Region München wohnen aber in die Stadt ziehen möchten. Das Modell setzt bei einer Ermäßigung beim Grundstückspreises an (sozial gebundene Baugrundstücke). Dabei gibt es für verschiedene Erwerber unterschiedliche Varianten:

Eigennutzer: Die Stadt stellt städtische Baugrundstücke zu festen, nicht von der Lage abhängigen Preisen bereit. Der Grundstückspreis beträgt je nach Höhe des Einkommens des Käuferhaushalts entweder 375 Euro Quadratmeter Geschossfläche (GF) oder erschließungsbeitragsfrei 525 Euro pro Quadratmeter GF. Die Grundstückspreise liegen damit weit unter dem gängigen Marktwert (Verkehrswert). ‚Ä®

Investoren: Anleger, die einzelne Eigentumswohnungen mit der Auflage kaufen, diese an berechtigte Haushalte zu vermieten, gilt erschließungsbeitragsfrei ein einheitlicher Grundstückspreis von 375 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche.

Wohnungsunternehmen: Die sozial gebundenen Grundstücke werden durch Stadtratsbeschluss an ausgewählte Wohnungsbauunternehmen, Bauträger, Genossenschaften oder Baugruppen abgegeben, die darauf Eigentumswohnungen  bauen. In Einzelfällen können dies auch Eigenheime sein.

Auflagen für Bauherren:  Im Auswahlverfahren sorgt die Stadt durch die Überprüfung der späteren Verkaufspreise oder Mieten für eine Kostenkontrolle. Dies soll den künftigen Erwerbern oder Mietern zugute kommen. Zudem ist eine umweltfreundliche, gesunde und energiesparende Bauweise, entsprechend dem ökologischen Kriterienkatalog der Stadt vertraglich verpflichtend.

Kaufpreis. Der verbilligte Grundstückspreis wird voll an die Wohnungskäufer weitergegeben. Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen liegen für Haushalte mit niedrigem Einkommen (Einkommensgruppe 1 und 2) und für zur Vermietung bestimmte Wohnungen in der Regel zwischen 2300 und 2650 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Hinzu kommen Kosten für einen eventuellen Stellplatz und Erwerbsnebenkosten. ‚Ä®Für Haushalte in der höheren Einkommensgruppe 3 und mit einer zusätzlichen Kinderkomponente sind die Verkaufspreise der Eigentumswohnungen - bedingt durch den höheren Grundstückspreis – jeweils um bis zu 200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche teuerer, und liegen dann in der Regel zwischen 2500 und 2850 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (plus Kosten für Stellplatz und Erwerbsnebenkosten). Der Kaufpreis einer 75 Quadratmeter großen Drei-Zimmer-Wohnung liegt im München Modell der Einkommensgruppe 1/2 je nach Lage um rund 50.000 Euro unter dem üblichen Marktpreis.

Voraussetzungen für den Kauf eine Münchner-Modell-Wohnung

Selbstnutzer. Käufer, die die Wohnung selbst beziehen, müssen Voraussetzungen bezüglich ihrer Einkommenshöhe, ihres Wohnsitzes und ihres (Immobilien-)Vermögens erfüllen. Die Einkommensgrenze ist im Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz festgelegt. Sie liegt beispielsweise für ein kinderloses Ehepaar der Einkommensgruppe 2 bei 34.300 Euro, bei der Einkommensgruppe 3 bei 42.300 Euro. Bei Haushalten mit Kindern darf das Einkommen je Kind um  5.000 Euro überschritten werden. Als weitere Voraussetzung muss der Hauptwohnsitz oder Arbeitsplatz mindestens die letzten drei Jahre ohne Unterbrechung im Stadtgebiet München gewesen sein. Für Haushalte Kindern ist die Wartefrist auf ein Jahr verkürzt, während der allerdings mindestens ein Haushaltsmitglied seinen Hauptwohnsitz oder Arbeitsplatz ohne Unterbrechung im Stadtgebiet München oder in der Region 14 haben muss. Zur Region 14 gehören die Landkreise München, Ebersberg, Erding, Freising, Dachau, Fürstenfeldbruck, Starnberg und Landsberg am Lech. Bei konkurrierenden Bewerbungen entscheidet bei der Vergabe auch die Dauer des Wohnsitzes und des Arbeitsplatzes in München. Auch Familien mit Kindern und Alleinerziehende werden bei der Vergabe bevorzugt. Schließlich dürfen die Antragsteller nicht bereits ein Immobilienbesitz oder Miteigentumsanteile haben. Grundsätzlich darf eine selbst genutzte München Modell-Wohnung nicht vor Ablauf von zehn Jahren verkauft werden. Einem vorzeitigen Verkauf kann nur aus wichtigen Gründen und auch dann nur bei einem Weiterverkauf an Berechtigte zu den Gestehungskosten zugestimmt werden.

Finanzierung. Neben dem niedrigen Grundstückspreis können die Erwerber einer Münchner-Modell-Wohnung als Selbstnutzer auch Finanzierungshilfen beantragen.   Dazu gehört das Zinsverbilligungsprogramm der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt und / oder staatliche Mittel für die Förderung von Eigenwohnraum. Nach den Förderbestimmungen ist die Förderung mit Baudarlehen auf Haushalte beschränkt, die die Einkommensgrenzen der Gruppe 3 nicht überschreiten. Diese Grenzen erhöhen sich nicht durch Kinderkomponenten. Zinsverbilligte Darlehen können bis zu einer Höhe von 100 000 Euro, aber höchstens bis 30 Prozent der der Gesamtkosten beantragt werden. Zinslose Darlehen können in Einzelfällen bis 60 000 Euro betragen.  Für eine auf Dauer tragbare Immobilienfinanzierung sind Eigenmittel   von mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten erforderlich.

Kapitalanleger. Käufer, die ihre Eigentumswohnung nach dem München Modell erhalten diese vermietet wollen, dürfen die Einkommensgrenze drei plus Kinderkomponente nicht überschreitenAuch für sie gelten die gleichen Auflagen bezüglich der Dauer des Wohnsitzes oder des Arbeitsplatzes in München. Bei der Vermietung dürfen sie eine vorgegebene Miethöhe nicht überschreiten. Die Anfangsmiete – gemeint ist die Kaltmiete ohne Betriebskosten und Kfz-Stellplatz – beträgt danach aktuell 8,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für die ersten fünf Jahre. Danach ist eine jährliche Erhöhung um maximal fünf Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Für Wohnungen, die nach dem 13. Dezember 2006 erworben wurden, ist die Mietanpassung  zudem eingeschränkt, weil als ein Mindestabstand von 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete einzuhalten ist. Nach Ablauf von 15 Jahren ab Erstbezug enden die Bindungen hinsichtlich Belegung und Miethöhe.  

Weitere Informationen wie Merk- und Informationsblätter sowie eine Auswahl der aktuellen Angebote des Münchner Modells erhalten Sie im Interntauftritt des Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München. http://www.muenchen.de/Rathaus/plan/stadtsanierung/wohnungsbau/106334/mm_eigentum.html