Unterm BMW-Zylinder beim Olydorf

Die Wohnungen des Olympiadorf wurden zunächst verschmäht. Längst sind sie heiß begehrt. Am Riesenfeld im Bezirk Milbertshofen-Am Hart sollten vor allem Bürotürme und andere Gewerbeimmobilien gebaut werden. Jetzt entstehen aber dringend benötigte neue Wohnanlagen.

 

Mit München verbindet jeder die BMW-Zentrale und das Olympiazentrum. Das Viertel, in dem sich diese Großbauten befinden, ist weit weniger bekannt: Am Riesenfeld.

Neben dem Büro-Vierzylinders und der silbernen Schüssel des BMW-Museums des Architekten Karl Schwanzer und der futuristischen stählernen Riesenwolke des Auslieferungszentrums BMW-Welt – letztere eine Konstruktion der Wiener COOP Himmelb(l)au (Bild links) – werden jährlich 200.000 Fahrzeuge der 3.er Reihe sowie 300.000 Motoren gefertigt.

 

Während der Olympiapark durch die Planungen von dem Stuttgarter Architektenbüro Behnisch & Partner und dem Landschaftsarchitekten Grzimek geprägt sind, wurden der Nordbereich mit dem Olympiadorf von den Architekten Heinle & Wischer und Partner (HW+P) entworfen. Beteiligt an der Gestaltung waren auch mit seinen Media-Linien der Österreicher Hans Hollein. Anlässlich der XX. Olympischen Sommerspiele 1972 entstand das Olympiadorf zur Unterbringung der Sportler. Als diese nach den Spielen auszogen, gab es für die Wohnungen in Hoch- und Terrassenhäuser sowie den wenigen Reihenhäusern zunächst wegen der Ölkrise kaum Nachfrage. Aufgrund von Preisnachlässen, gesunkenem Zinsniveau und einem Konjunkturaufschwung waren die 3500 Wohneinheiten Ende 1976 dann doch verkauft.

Heute steht das Olympiadorf unter Ensembleschutz. Es ist ein beliebtes Wohnviertel mit viel Grünanlagen, das zu über 90 Prozent von den Eigentümern selbst bewohnt wird und das Viertel mit der höchsten Akademikerdichte Münchens. Wohnen im Olydorf ist Kult: In den Schaufenstern der Makler im Helene-Mayer-Ring – Peter Pflug, Thomas Niederl Immobilien oder Peter Langbehn  – überwiegen die Gesuche deutlich die Angebote. Vier Jahrzehnte nach Entstehung des Olympiadorfs sinkt zwar die Zahl der Erstbewohner, doch wenn ihre Wohnungen an den Markt gelangen, sind diese schnell wieder verkauft.

Eine deutlich höhere Fluktuation als bei den Eigentumswohnungen und Eigenheimen gibt es in den von Studenten bewohnten 1853 Apartments. Besonders begehrt sind die kleinen, ursprünglich von den Münchner Architekten Günther Eckert und Werner Wirsing entworfenen Bungalows im ehemaligen Olympischen Frauendorf. Weil diese nicht ökonomisch modernisiert werden konnten, wurden die 1052 Bungalows in den Jahren 2007 bis 2009 nach den Plänen von Wirsing und bogevischs büro neu aufgebaut.  Zudem bestehen 801 Apartments für Studenten im Studenten-Hochhaus. Wer als Student ein Bungalow ergattert hat, zahlt dafür etwa 300 bis 330 Euro im Monat. 

Mehr zahlen müssen künftige Mieter für ähnlichkleine Studio-Apartments in dem neu gestalteten 19-geschossigen Olympia-Tower (BIld oben rechts). Die Unternehmensgruppe Engelhardt bietet die 320 Studio-Apartments auch Investoren für 190.000 Euro – inklusive Möbel, Erwerbsbnebenkosten und dem Steuervorteil einer Denkmal-AfA – zum Kauf an. Vermietet sollen die Mini-Wohnungen mit Flachbildschirm und High-Speed-Internet an Unternehmen für Geschäftsleute, Ingenieure oder IT-Spezialisten, die wegen befristeten Aufträgen eine Zweitwohnung suchen. Die Mieter sollen mit einem Service-Angebot im Haus angelockt werden: Der Concierge, der rund um die Uhr für alle Anliegen im Haus sowie Botengängen und kleinere Erledigungen zur Verfügung steht. Die Wasch-Lounge mit gemütlichem Café. Oder das eigene Fitnessstudio im Haus.

Doch das Viertel bietet noch mehr als nur das Olympiazentrum und BMW-Großbauten. Westlich und südlich davon liegen Siedlungen mit Einfamilienhäusern und überschaubare Geschosswohnungsbauten. Vereinzelt werden die Grundstücke geteilt und durch Neubauten verdichtet.  Auf dem Grundstück Lüneburger Straße 10 errichtet beispieslweise Rössner Wohnbau ein zweigeschossiges Gebäude mit zwei Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 222 Quadratmetern. Der Preis je ETW liegt bei 374.000 Euro.

Im Norden befinden sich das Betriebsgelände der Knorr-Bremse, der weltweit führende Hersteller von Bremssystemen für Schienen- und Nutzfahrzeuge. Ihr verdankt der heutige Automobilkonzern BMW seinen Namen: Die  1917/1918 entstandene (alte) Bayerische Motorenwerke AG (BMW) war ein Tochterunternehmen der Knorr-Bremse AG und fertigte unter dem neuen Namen Bremsanlagen für die Bayerische Eisenbahn-Verwaltung. Auf ihrem Betriebsgelände befindet sich heute der Stammsitz der Knorr-Bremse AG. Die für die Knorr-Bremse AG wenig interessante Motorenabteilung wurde 1922 einschließlich des alten Firmennamens an den Großinvestor Camillo Castiglioni verkauft, der beides zur Bayerischen Flugzeuwerke AG (BFW), der neuen BMW mitnahm. Das Gelände der Knorr Bremse ist von der Architektur im Stil des Art Deco und der Neuen Sachlichkeit von Otho Orlando Kurz geprägt. Er arbeitete noch während des Ersten Weltkriegs für die Bayerischen Motorenwerke/Knorr Bremse, um für sie den Industriebau in München zu errichten. Bis 1928 arbeitete er immer wieder als Hausarchitekt für die BMW.

Nun soll ein Teil des ehemaligen Betriebsgelände der Knorr Bremse an der Moosacher Straße für Projektentwicklungen zum Arbeiten und Wohnen verwandelt werden. Im westlichen Bereich wurde vor zwei Jahren das Leonardo-Royal Hotel errichtet (Bild links), gegenüber will die IVG mit der Knorr-Bremse das 72 Meter hohen Bürohochhaus Olympia Office Tower errichten. 

Nördlich davon wollen Proteus und Bayerische Hausbau mit dem Olympia Wohn Park Oberwiesenfeld 366 Miet- und Eigentumswohnungen – darunter auch staatlich geförderte Immobilien – errichten. Die Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen sollen Grundrisse von 40 bis 125 Quadratmeter und über einen Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse verfügen. Zudem entstehen eine Kindertagesstätte, Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie eine Tiefgarage. "Für das Bauvorhaben Olympia Wohn Park besteht mittlerweile der Aufstellungsbeschluss“, erläutert Sabine Hagn von der Bayerischen Hausbau. „Das Bebauungsplanänderungsverfahren, in dessen Zuge die Gewerbefläche in ein Wohngebiet umgewandelt werden soll, sowie die Planungen laufen.“

Der Baubeginn des Quartiers, in das die Partner einen Betrag im oberen zweistelligen Millionenbereich investieren, ist für Anfang 2014 vorgesehen, die Gesamtfertigstellung für Anfang 2016.

Das neue Quartier ist ein weiteres gutes Beispiel dafür, dass die Landeshauptstadt München zusammen mit privaten Bauträgern auf den derzeitigen Wohnungsmangel in München reagiert und ehemalige Gewerbeflächen für die dringend benötigte Wohnbebauung umwidmet. Insbesondere Wohnraum für Familien ist in Innenstadtnähe Mangelware. Mit rund 50 Prozent Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen soll bei diesem Quartier hierauf der Schwerpunkt liegen.

Nah an der Innenstadt und trotzdem grün
Das Areal „Am Oberwiesenfeld“ bietet sowohl die Vorteile einer verkehrstechnisch hervorragend erschlossenen innenstadtnahen Quartiersentwicklung als auch die Vorzüge von fußläufig erreichbaren Naherholungsgebieten. Während im Osten im Zuge der Projektentwicklung ein Quartiersplatz mit angrenzenden Einzelhandels- und Gastronomieflächen auf rund 2500 Quadratmeter Geschossfläche entstehen soll, wird die westlich gelegene Grünfläche zu einem öffentlichen Quartierspark gestaltet. Darüber hinaus sind neben dem Olympiapark auch kleinere Grünflächen zum Entspannen nahe gelegen. Durch die U3 mit der Station „Oberwiesenfeld“ ist die Innenstadt in nur 15 Minuten erreichbar.

Das Oberwiesenfeld ist nicht das einzige Wohnungsbauprojekt der Bayerischen Hausbau im Bezirksteil Am Riesenfeld. Im Südosten des Viertels, südlich des Petuelrings entsteht mit „FürstenBerg Schwabing“ städtisches Wohnen am Park. Das rund 2300 Quadratmeter große Grundstück erstreckt sich von der Fürstenbergstraße bis zur Lerchenauer Straße und liegt zwischen dem Olympiapark und Luitpoldpark. Hier finden junge Städter oder aktive Familien, die ihre knappe Freizeit effektiv nutzen möchten, attraktive Eigentumswohnungen und Stadthäuser.

Die Bebauung besteht aus 48 Eigentumswohnungen mit 35 bis 149 Quadratmeter Wohnfläche sowie sieben   114 beziehungsweise 142 Quadratmeter großen Stadthäusern. Diese werden in nach aktuellem Standard EnEV 2009 errichtet und darüber hinaus als KfW-Energieeffizienzhaus 70 realisiert. Die Wohnungen sind sowohl zum Olympiapark als auch zur Fürstenbergstraße ausgerichtet. Aktuell werden noch zehn Wohnungeen im Internetauftritt des Bayerischen Hausbau angeboten. Die Preise liegen zwischen 282.000 Euro für das Ein-Zimmer-Apartment mit 45 Quadratmeter Wohnfläche und 705.000 Euro für eine Vier-Zimmer-Dachterrassenwohnung mit 117 Quadratmeter Wohnfläche. Der Rohbau steht bereits, Bauarbeiter schaffen gerade mit Spezialfahzeuge den Baukran fort. Neben den Olympiapark wirkt das Neubauquartier wie aus einer Blaupause zusammen entstanden.

Doch dass Viertel auch einen gewachsenen Charme versprüht, wird in der quer vom Neubau liegenden Sailerstraße deutlich. Unrenovierte Altbauten mit Tante-Emma-Läden vermitteln noch den Flair eines Kleingewerbe- und Arbeiterviertels.

 

Das Viertel in Zahlen

 

Am Riesenfeld ist das westlichste der drei Teilbezirke des Stadtbezirks Milbertshofen-Am Hart. Im Norden wird es durch die Gleisanlagen vom Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl getrennt, im Westen durch die Landshuter Allee vom Stadtbezirk Moosach. Im Südwesten grenzt das Riesenfeld mit den Übergang des Olympiaparks an die Bebauung der Bezirke Neuhausen-Nymphenburg, Maxvorstadt und entlang des Ackermannbogens an Schwabing-West. Auch nach Osten hin grenzt das Viertel an den Stadtbezirk Schwabing-West und zwar entlang der Schleißheimer Straße. Nördlich des Verlaufs des Petueltunnels grenzt das Riesenfeld weiter getrennt durch die Schleißheimer Straße nach Norden hin an das Nachbarviertel Milbertshofen. 

 

Einwohner:  Das Riesenfeld weist eine sehr unterschiedlich Sozialstruktur der Bewohner auf. Hoher Akademikeranteil im Olympiadorf, Arbeiterhaushalte bei der Schleißheimer Straße. Es wohnen hierviele Familien mit Kindern, viele Ausländer und relativ junge Menschen. 

 

Infrastruktur: Anbindung an ÖPNV: U-1 mit drei Haltestellen (Petuelring, Olympiazentrum, Oberwiesenfeld), Tram-Linie 27. Gute Einkaufsmöglichkeit durch die Nähe am Olympia Einkaufszentrum (OEZ). Viele Freizeitmöglichkeiten durch den Olympiapark und der BMW-Welt und -Museum. 

 

Das Viertel weist mit dem Olympiapark eines der größten und bekanntesten Grünanlagen der Stadt auf. Neben einer großen Bandbreite an Sportmöglichkeiten durch die Vielfalt der Sporteinrichtungen (Olympiastadion, Olympia-Schwimmhalle, Olympia-Eissportzentrum, Olympia-Tennisanlage, Olympia-Radstation, Laufgelände) ist hier vor allem auch ein breites Freizeitangebot vorhanden. So finden im Olympiastadion, in der Großen und der neuen Kleinen Olympiahalle Konzerte, Messen, Ausstellungen und zahlreiche Events statt.

Im Osten grenzt zudem an das Viertel der relativ neue Petuelpark auf der Unterführung des Petueltunnels an.

 

Immobilien:

Wohnungen im Olympiazentrum relativ teuer, günstiger Richtung Milbertshofen.

Laut Mietspiegel der Landeshauptstadt München ist das gesamte Gebiet Am Riesenfeld als durchschnittliche Wohngegend eingestuft.

 

Das Viertel weist trotz dieser einheitlichen Bewertung im Mietspiegel große Unterschiede in der Wohnbebauung und den Einwohnern auf. Im Nordwesten wird das Riesenfeld äußerlich durch die Wohnhochhäuser des Olympiadorfs geprägt. Allerdings ist das Wohnangebot trotz einheitlichem Bebauungsstil durch niedrigere Terrassenhäuser und Reihenhäuser und sehr unterschiedliche Wohnungsgrundrisse auch dort vielfältig. Die Bewohner sind in hohem Grad Akademiker, die als gutverdienende Angestellte oder Freiberufler tätig sind.

Nördlich der BMW-Werksanlagen befinden sich eine Siedlung, in der individuelle Bebauung in Form von Einfamilien- und Doppelhäuser überwiegen (Bild links).

Östlich der Straße Riesenfeld und Richtung der Schleißheimer Straße überwiegt dagegen die von Arbeiterhaushalten bewohnten Geschosswohnungsbauten – die überwiegend in den 1950er- bis in die 1970er Jahren entstanden sind.

Größere Neubau-Wohnanlagen ist das im Bau befindliche Wohnqurtier „FürstenBerg Schwabing“ zwischen Fürstenbergstraße und Lerchenauer Straße südöstlich des BMW-Zylinders sowie die noch im Planungsstadium befindliche Anlage „Am Oberwiesenfeld gegenüber der Knorr-Bremse nördlich der Moosacher Straße. Beide Projekte werden von der Bayerischen Hausbau (mit-) entwickelt.

Weitere Informationen:

Am Oberwiesenfeld: Bayerische Hausbau baut 366 Wohnungen

FürstenBerg Schwabing: Information des Projektentwicklers